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Immobilier : Pas loin, le spectre de la crise ?

1er novembre 2007 - Commentaires? - En discuter sur les forums? Immobilier : Pas loin, le spectre de la crise ?

Ça chauffe dans l’immobilier. La suppression de l’article 19 comme le prévoit le projet de budget 2008 et donc des avantages fiscaux dont bénéficie l’habitat social met le secteur en effervescence. La profession prépare d’ores et déjà son lobbying et argue d’une crise dans l’immobilier. Un constat que nuance Driss Effina, chercheur en économie d’habitat et cadre au holding Al Omrane.

L’on parle depuis quelque temps de crise dans l’immobilier. Qu’en est-il réellement?

Le secteur ne souffre d’aucune crise au sens structurel du terme. Au contraire, l’immobilier se trouve actuellement dans une conjoncture favorable. Il est dans un cycle expansif qui n’en est qu’à ses débuts. Ce cycle a une durée moyenne de 10 ans. Il peut aller jusqu’à 15 ans. Le secteur de l’immobilier a encore un grand potentiel de développement. Les besoins annuels en logement sont de l’ordre de 120.000 unités sans compter le déficit cumulé. La machine de production ne répond pas encore tout à fait à la demande. Nous sommes encore dans une situation déficitaire, vu que certains segments ne trouvent pas sur le marché une offre adéquate et se rabattent donc sur des produits destinés à une autre cible. Nous sommes toujours à la recherche de cette adéquation offre-demande. Je pense que l’Etat, le système bancaire et les promoteurs immobiliers peuvent encore accroître l’offre et la demande. Les seules menaces sont liées à l’approvisionnement en matériaux de construction, particulièrement le ciment. On peut faire face à cette contrainte par l’ouverture, provisoirement, de l’importation dans l’attente de l’extension des capacités de production actuelle. Plusieurs investissements sont d’ailleurs engagés dans ce sens.

Mais comment expliquer alors la stagnation observée au cours des six derniers mois?

A mon avis, il s’agit uniquement d’un léger relâchement au niveau de la vitesse de production qui s’est traduite par une stagnation non généralisée. Il est d’ordre conjoncturel et non pas structurel. C’est un effet direct du calendrier électoral des 6 derniers mois. Le manque de visibilité politique et économique a plongé le secteur, en particulier sa composante spéculative, dans l’expectative. Ce qui est tout à fait normal. Les spéculateurs, qui constituent un maillon de la chaîne du marché de l’immobilier, ont sursis à toute transaction en attendant d’y voir plus clair. C’est à ce niveau qu’il y a eu ralentissement. C’est ce relâchement de l’investissement spéculatif qui a eu un léger impact sur la production, notamment dans les villes où le marché était très animé comme Casablanca, Marrakech et Agadir. La demande effective non spéculative n’a, quant à elle, subi aucune modification. Mais il faut noter que le marché immobilier est animé en grande partie par la spéculation. Nous n’avons pas de statistiques sur son poids, mais une chose est sûre : un tiers des ménages achète à travers un intermédiaire.

Pourtant, des promoteurs immobiliers stigmatisent, eux, un recul de l’activité et un début de crise

Nous n’avons observé aucun signe de crise. Au contraire, tous les indicateurs sont au beau fixe. La demande effective n’a pas été affectée comme en témoigne le volume des crédits immobiliers accordés par les banques qui n’a pas cessé de croître. Entre juillet 2006 et juillet 2007, ils ont progressé de 34% contre une moyenne de 20% au cours des 5 dernières années. Au cours du premier semestre 2007, l’accroissement mensuel était de 2,7% contre 2,1% pour la même période en 2006. Soit une progression de 28%. Côté production, la performance du secteur s’est caractérisée par un rythme soutenu comme le prouve la consommation du ciment. Entre septembre 2006 et septembre 2007, la consommation est passée à 15% contre une moyenne de 6,6% pour les 5 dernières années. Soit pratiquement le double de la croissance annuelle. En revanche, l’accroissement mensuel n’était que de 3% pour les premiers mois de 2007. Ce qui correspond à un relâchement au niveau de la vitesse, mais pas du volume qui enregistre une augmentation encore importante.

Ne pensez-vous pas que la raréfaction du foncier constitue une réelle menace?

Il n’y a pas de menace en perspective. Aujourd’hui, les mécanismes du marché immobilier fonctionnent bien et chaque acteur (Etat, promoteurs, système bancaire) joue pleinement son rôle. Le foncier ne peut pas constituer un frein ni une menace au développement du secteur puisque l’Etat va continuer d’animer le marché par l’injection du foncier nécessaire à assurer la juste régulation. D’ailleurs, le foncier injecté par l’Etat, soit dans le cadre de partenariat public-privé ou à travers le groupe Al Omrane au cours des cinq dernières années, permet d’assurer l’équivalent d’une capacité de production annuelle de 180.000 logements jusqu’à l’horizon 2010. Le secteur privé lui aussi a constitué ces dernières années des réserves foncières importantes dénotant de sa confiance en l’avenir du secteur.

Quelles sont les perspectives de développement du secteur de l’immobilier?

Le secteur est encore porteur. La demande locale et celle internationale se développeront encore plus au cours des prochaines années. Mais il faut pour cela un effort d’innovation de la part des acteurs du marché. La vraie menace pour le secteur est la stagnation des prix. Si elle persiste, elle peut plonger le secteur dans la crise. Les principaux acteurs du marché doivent faire en sorte que ce scénario soit évité. L’Etat doit veiller à l’animation de la demande à travers des politiques de soutien d’accès au logement pour les ménages à revenus limités et instables. L’instrument fiscal reste le plus efficace dans ce domaine. Le système bancaire doit innover plus en matière d’amélioration des capacités d’endettement des ménages. Le système conventionnel montre ses limites. Aucune baisse des taux d’intérêt ne sera envisageable à terme. Il faut mettre sur le marché des formules qui permettent aux ménages à revenus non réguliers de bénéficier de crédit bancaire. Les produits alternatifs vont, eux aussi, élargir encore l’accès au logement à d’autres couches sociales.

L’Economiste - Khadija El Hassani