Plus de foncier pour «décompresser» le nord

[petitbijou]

· 15.000 ha ouvert à l’urbanisation

La rareté du foncier est l’un des défis majeurs que doivent affronter les cités du nord. La pression démographique mais aussi le développement des grands projets tel TangerMed ont dopé le secteur immobilier et augmenté par conséquent la pression sur le sol.
La situation est alarmante à Tanger où le centre-ville est saturé. A la périphérie, les intermédiaires font la loi et le coût des terrains a atteint des prix astronomiques. Sur la corniche, quelques terrains subsistent mais les prix atteints et la surface des lots n’est pas de nature à encourager les investisseurs potentiels. A Asilah, à quelques kilomètres de Tanger, la situation n’est pas aussi alarmante mais la tendance est à la rareté du foncier. Des voix s’élèvent déjà pour demander à inclure dans le périmètre urbain quelques communes rurales périphériques pour le développement de la ville. Tétouan par contre ne souffre pas trop de cette pression au centre mais c’est à la périphérie qu’elle se fait sentir. La ville se développe avec rapidité le long des voies d’accès vers Martil, Sebta et Tanger. Le développement est tel que les constructions ont failli rendre inutilisable l’aéroport de la ville. La plus forte pression se fait pourtant sentir sur la côte où des noyaux urbains se développent à grande vitesse, Mdiq et Fnideq. Les autorités conscientes des défis ont ouvert à l’urbanisation divers lots totalisant près de 15.000 hectares dont près du tiers à Tanger. Ces espaces permettront de doter les villes d’une réserve foncière pour assurer leur développement futur. Ces réserves foncières sont épaulées par le lancement de nouvelles bourgades urbaines: Gzenaya al Jadida, Ksar Sghir-Ksar Al Majaz et Melloussa. Cette dernière, la plus grande, avec 2.000 hectares prévus, sera située à cheval entre les communes rurales de Aouama et de Jouamaa, à 15 kilomètres au sud-est de Tanger. Elle sera séparée par une bretelle de route de moins de trente kilomètres du site du complexe portuaire TangerMed. L’objet est d’accompagner le développement et servir de base arrière pour les futures zones franches industrielles de Melloussa, 600 hectares en perspective en plus des 150 hectares de la future zone industrielle Catalane-Maghreb (cf. www.leconomiste.com).
A l’ouest, à moins de 10 kilomètres de Tanger, se dressera un autre noyau urbain, Gzenaya al Jadida. Sur plus de 1.070 hectares, la future petite ville se trouvera dans le périmètre direct de Tanger. Elle sera à quelques kilomètres à peine des zones de Gzenaya et de Tanger Free Zone et elle servira, le cas échéant, de résidence et de ville-dortoir pour ces zones. Un premier bloc de viabilisation a été lancé en novembre 2004, il s’agit du projet d’urbanisation d’Ibn Battouta. Le projet prévoit la valorisation d’une zone mitoyenne de Gzenaya en vue de loger plus de 55.000 personnes.
Les terrains ont été récupérés dans le cadre de la valorisation du foncier de l’Etat, ils ont été cédés en vue de la restructuration de la Sogeta.
Terrains escarpés
A mi-chemin, à quelques kilomètres du site du futur port TangerMed, se dressera Ksar Sghir-Ksar Al Majaz. C’est le seul noyau urbain à ne pas partir de rien. Des bribes d’habitations dispersées existent bel et bien, même si elles sont plus de nature touristique (résidences secondaires essentiellement). Malgré la beauté du paysage, la nature du terrain représente le défi le plus important pour l’aménagement de ce site. La majeure partie de la superficie intéressée par l’aménagement du site de Ksar Sghir est en effet de nature escarpée avec des dénivellations importantes.

Ali ABJIOU

[petitbijou]

La circulation est de plu en plu chaotique ds cette ville tout comme tetouan d ailleurs...ça ne donne pa envie d investir ni d acheter malgré que c villes restent assez uniques

[petitbijou]

· La crise du foncier n’épargne pas la ville

· La rareté des terrains et leur prix avantagent la construction de lots touristiques

· Ils sont plus rentables que les logements économiques

AVEC l’essor immobilier que connaît actuellement la capitale du Détroit, Asilah n’est plus qu’à 35 km de Tanger.
Le dynamisme économique de la région Nord et les projets structurants qui y sont en chantier ont profondément influé sur le cours de l’urbanisme dans la ville du Festival. D’un pourcentage d’urbanisation qui ne dépasse pas 7% de la superficie du périmètre urbain de la ville, Asilah est passée dernièrement en vitesse de croisière en ce qui concerne le bâtiment. Elle a reçu courant 2007 une quinzaine de projets qui ont couvert la quasi-totalité des terrains disponibles.
Un nouveau vent semble donc bouleverser la donne, avec des projets de lotissement toutes catégories confondues, et avec un engouement plus qu’affirmé pour les produits à vocation touristique moyen et haut de gamme, alors que la ville souffre de la rareté de l’habitat économique.
Dans l’ensemble, les projets immobiliers et touristiques autorisés en 2007 couvrent une superficie de 31 hectares, en sus des 67 hectares du complexe Asilah-Marina-Golf (cf. www.leconomiste.com). Ce qui n’est pas rien par rapport à la totalité du périmètre urbain de la ville.
En fait, Asilah est dorénavant conçue comme un prolongement de Tanger en matière de tourisme et d’immobilier. Les investisseurs entendent bien capitaliser cet état de choses lié aux considérations géographiques. D’où une véritable ruée sur le foncier et le fait que de nombreux projets de résidence touristique ont poussé dans les alentours immédiats de la ville, et jusqu’aux limites de son périmètre urbain.
Toutefois, cette évolution est confrontée à plusieurs handicaps, surtout en ce qui concerne les documents d’urbanisme.
Le schéma d’orientation de la ville est encore au stade des lignes générales, en attendant la finalisation d’un plan d’aménagement en bonne et due forme, selon un responsable communal.
Les contentieux juridiques liés à la rareté relative des terrains possédant un titre foncier est un autre handicap qui influe sur l’activité immobilière, ainsi que la petite taille des terrains disponibles. C’est ce qui empêche les grandes sociétés spécialisées dans l’habitat économique de s’engager dans des projets d’envergure. Il crée ainsi le paradoxe avec une situation où la dynamique actuelle du bâtiment n’a pas pu résoudre le problème de l’habitat, parce que le principal de l’offre est destiné au secteur touristique jugé plus rentable par les investisseurs.
Un autre handicap de taille: celui de l’aménagement. La ville ne possède pas encore de station d’assainissement. Amendis en prévoit une avec une enveloppe budgétaire de 50 millions de DH, mais les efforts d’investissements dans ce chantier n’ont pas encore abouti à cause de la rareté des terrains susceptibles d’abriter une telle structure de traitement.
Ainsi, certains projets touristiques ont été contraints de construire leurs propres stations d’assainissement.

Augmenter la réserve foncière
DES voix s’élèvent déjà pour revoir le découpage administratif de la région en enchâssant une ou plusieurs communes rurales limitrophes dans le périmètre urbain d’Asilah.
La ville pourra alors se développer sans contrainte spatiale et augmenter la superficie de son périmètre urbain qui ne dépasse pas les 3.200 hectares actuellement.
Selon les responsables de la Commune, la situation sera désengorgée grâce à la zone d’activité économique dont les travaux d’aménagement vont démarrer dans les mois à venir (cf. www.leconomiste.com).
En fait, cette zone, située dans la banlieue de Bouguennoun, a été conçue pour englober plusieurs terrains d’habitat massif et d’immeubles.

De notre correspondant
Rachid MARROUN