Immobilier au Maroc : grave crise et les braderies pour bientot

[hatim22]

/je vous poste une réponse d'un marocain sur un forum en réponse à un article de presse fait maison et qui dit que tout va bien en immobilier, alors que la bulle immobilière a atteint des proportions sans précédents. selon lui la tres grosse bulle commence deja a degonfler pour inéluctablement péter avec un crach retentissant. eh oui c'est surtout pas le moment d'acheter/

finis l'euphorie et la folie des prix speculative, le crach de l'immobilier est bien la et la tendance va s'inverser radicalement!

a lire ce genre d'articles je rigole bien. Eh oui tous les arguments des spéculateurs de tous poils, qui ont fait flamber les prix au point de mettre le marocain moyen (j'en parle pas des démunis qui sont majoritaire) dans l'incapacité de se loger, sont là :
rareté du foncier, la demande plus importante que l'offre (donc pas de soucis y'aura pas crise!!), manque de soutien de l'etat (eh oui l'etat doit les aider à saigner à blanc le pauvre citoyen et gagner encore plus!!) et tratati tratata...
enfin un article pour se rassurer et faire prolonger davantage la bulle immobilière (qui commence à dégonfler sérieusement) et dire au citoyen lambada : t'as pas le choix que d'offrir tout ton pécule et hypothéquer toute ta vie entière par un crédit pour pouvoir habiter une cage de béton qui vaut pas en réalité deux sous (le coût du moyen standing -le vrai- est de 1.500 dh selon une étude faite par le ministère de l'habitat) alors imaginez les prix qui ont passé à plus de 30.000 dh (parfois 50.000 dh à tanger) et la marge des promoteurs!!!
Il y’a quelques mois quand je disais à mon banquier, qui voulait me fourguer un crédit à vie pour acheter au prix fort un appart minable (matériaux qui serviraient juste à une porcherie en europe) dans un cadre de vie miséreux, que je suis pas fou d'acheter au pic de la bulle immobilière, il m'a ricané au visage me disant que les prix de l'immobilier ne vont jamais baisser, que ca va augmenter indéfiniment et mieux vaut tomber sur la 1-ere occaz qui s'offre pour acheter sans réflichir.
ca se passait en 2007. or dès début 2008, l'on constate une chute de 50 pc des ventes (et encore c'était en majorité des transactions en cours depuis 2007). au deuxième trimestre 2008, c'est encore pire, pratiquement pas d'acheteurs et même pleins de désistements de clients engagés.
fin année 2008, les spéculateurs de tous poils qui croulent sous la pression des crédits (eh oui ils spéculent avec l'argent des banques et des crédits à court terme) commencent à paniquer de voir que rien ne se vend et l'on commence à faire plein plein de pubs dans les journaux et même à consentir des remises sur les prix annoncés. mais vainement puisque pas d'acheteurs.
ce qui s'est passé c'est que le marché a été pris de folie spéculative : achat ensuite vente avec grosse marge du même bien et plusieurs fois. les biens passent de spéculateurs à spéculateurs et les prix grimpent ainsi artificiellement jusqu’à se déconnecter complètement de la réalité du marché.
tout ceux qui possèdent une petite fortune (avocats, médecins, rentiers, commerçants,… finalement toute personne ayant un pécule ou ayant possibilité de contracter de gros crédits à très court terme pour spéculer) s'y sont mis dans cette folie en croyant faire de très bonnes affaires. ça a marché pendant quelques années, mais le marché s'est retrouvé déconnecté de la réalité marocaine (très bas pouvoir d'achat). les vrais acheteurs (ceux qui veulent se loger) capables de suivre l'évolution des prix n'existent simplement pas. même un haut cadre est dans l'incapacité d'acheter à des prix dépassant parfois ceux de l'europe. Eh oui, l’immobilier n’est pas un casino, et quand il échappe à sa vocation première (celle de se loger) le crach n’est pas loin…
avec la crise mondiale, les quelques étrangers qui venaient acheter au maroc (eux aussi pour spéculer pour la majorité) se sont détournés du maroc en optant pour des pays touchés par la crise pour y faire de très bonnes affaires.
imaginez une villa pavillon à 30.000 $ aux usa, des appart de luxe de 30.000 à 50.000 euros en Turquie!! alors qui va venir au maroc pour acheter un appart minable dans un cadre de vie déplorable et miséreux (avec l’insécurité qui monte en flèche en raison de la paupérisation de la population) à des prix hallucinants (des appart de 80m2 à 300.000 euros!!!).
tout le monde disait juste il y'a quelques mois que la crise immobilière ne touchera jamais le maroc (hé hé) et que les prix vont continuer à monter indéfiniment (quelle logique tordue!!). en France on disait ça aussi, maintenant il reconnaissent des baisses de prix de 18 pc pour le dernier trimestre 2008 et on annonce des baisses de 40 pc durant l'année 2009 (pour les plus optimistes).
or au maroc la réalité est encore pire. en plus de la crise mondiale qui va certainement affecter tout le monde, il y'a eu une très grosse bulle immobilière sans précédent. sous l'effet de la spéculation et rien d'autre, les prix ont été multipliés par 4 et même plus de 2005 à 2007 seulement.
c'est chose très connue dans le secteur, en cas de bulle immobilière: autant la hausse des prix est forte autant le crach et la chute des prix sera aussi violente.
pour se rassurer et tromper encore les gens, ils disent que la demande reste forte. oui il y'a une demande mais dans la limite du pouvoir d’achat local : un appart moyen standing qui ne dépasse pas 300.000 dh et un appart économique qui ne dépasse pas les 180.000 dh. et je vous assure que même à ces prix la, il y'a juste une minorité à pouvoir acheter.
d'autre part, la folie des dernières années a énormément bosté les chantiers et les stocks de logements se sont accumulés à une grande vitesse. je vous donne des chiffres de Tanger ou les prix au m2 ont atteint 50.000 dh et même plus : le besoin annuel en logement est de 18.000 logements/an. or, la production durant 2006 et 2007 à Tanger a été de 58.000 et 60.000 logements (statistiques de l'agence urbaine de Tanger). imaginez les stocks !! et les notaires crient déjà a la catastrophe : il n'y a pratiquement pas de ventes depuis plusieurs mois.
en tant qu'observateur sur le terrain, j'ai conseillé à une de mes soeurs de vendre son appartement plein de défauts et mal situé en 2007 (durant le pic de la bulle) et de se mettre en location dans l'attente de l'éclatement de la bulle. elle a vendu à un très bon prix (vraiment on achetait n’importe quoi et à n’importe quel prix en 2007), et avec cette somme là elle pourra bientôt acheter deux appartements de standing et avoir de l'argent en reste. Elle a suivi mon conseil et elle en est heureuse.
le type a qui elle a vendu (spéculateur) met toujours l'appartement en question en vente depuis plus d'une année avec un prix cassé sans trouver d'acheteur. Et croyez moi, il pourrait le proposer à moitié prix, il ne trouvera pas acheteur pour autant.
le fin mot de l'histoire : le dégonflement de la bulle a bel et bien commencé et son éclatement avec un grand crach est pour très bientot. alors conseil pour les types qui veulent acheter pour se loger sans se ruiner, soyez intelligents... et patientez, vous serez doublement gagnant.
ps: faut pas se précipiter à des baisses de 10 à 20 pc (ce qui se produit actuellement partout au maroc). le prix reste malgré tout très très élevé et ne correspond pas à la valeur du bien: (le réel coût du m2 au maroc ne dépasse pas 1.500 dh pour le moyen standing).
patienter, patienter, c'est le maitre mot actuellement. la crise sera très très longue et le gagnant est celui qui saura en tirer le meilleur profit au meilleur moment. Il y’aura des petits rebonds technique durant la crise avant de rechuter de plus belle (c’est connu comme phénomène dans les crises de l’immobilier), alors soyez serein et surtout patient.

acheter maintenant c'est se suicider!

[raynox]

Coool, je vais pouvoir acheter au Maroc mais j'imagine tous ces gens qui ont acheté hyper cher et qui verront qu'ils vont payé au minimum 2 fois voire 4 fois le prix si on compte les intérêts, ça me désole.

imaginez une villa pavillon à 30.000 $ aux usa, des appart de luxe de 30.000 à 50.000 euros en Turquie!! alors qui va venir au maroc pour acheter un appart minable dans un cadre de vie déplorable et miséreux (avec l’insécurité qui monte en flèche en raison de la paupérisation de la population) à des prix hallucinants (des appart de 80m2 à 300.000 euros!!!). tout le monde disait juste il y'a quelques mois que la crise immobilière ne touchera jamais le maroc (hé hé) et que les prix vont continuer à monter indéfiniment (quelle logique tordue!!). en France on disait ça aussi, maintenant il reconnaissent des baisses de prix de 18 pc pour le dernier trimestre 2008 et on annonce des baisses de 40 pc durant l'année 2009 (pour les plus optimistes).

ça c'est exégéré, je n'ai lu nlle part qu'on prévoyait une baisse de 40 pc en 2009 ni que la baisse ait été de 18% en 2008, c'est inexacte, les spécialistes (sic) prévoient une baisse en France d'environ 10% en 2009.

[el jadida]

pas oublie la météo moins de chantier donc moins de stock ; le marché s'equilibre

[hatim22]

salam,

chercher bien dans google, il y' a des statistiques fiables (non pas celle des agents et promoteurs) qui parlent d'une baisse de 18 pc en 2008, et des prévisions de 40 pc en 2009. j'ai vu ca dans plusieurs rapports sur l'immobilier en france.
seulement une baisse de 10 pc en 2009!! laissez moi rire! c'est un chiffre de la fnaim (agences immobilières) et des promoteurs qui juraient il y' a juste quelque mois que la crise immobilière ne touchera jamais la france. leurs statistiques ne sont plus crédibles, ils veulent juste sauver les meubles et induire en erreur quelques potentiels moutons qui risquent de plonger et acheter alors que les prix s'apprêtent à une chute libre pour bientôt.
devant l'évidence de la gravité de la crise même la fnaim a revu à la hausse les prévisions de la chute des prix, donc bcp plus que 10 pc. cherchez un peu dans l'actualité et vous allez trouver.
pour le maroc, croyez moi l'éclatement de la bulle sera encore plus forte et le crach spectaculaire, vu que tous les indices indiquent la catastrophe inéluctable du secteur de l'immobilier : la quasi totalité des transactions des années folles 2005-2007 c'est de la spéculation qui a soutenu une hausse des prix en déconnection flagrante avec la réalité du marché réel et du pouvoir d'achat local. imagine les derniers spéculateurs qui auront de grands stocks sur les bras. y' en avait qui achetait 100 appartements d'un seul coup sur un programme en plan.
sous l'effet de l'euphorie du marché, il y'a eu bcp bcp de chantiers et de projets lancés à tour de bras partout au maroc. tout le monde le sait, toutes les villes se sont transformées en chantiers immobilier.
je te donne juste l'exemple de tanger. selon des statistiques de l'agence urbaine de cette ville (ça a été diffusé dans la presse): le besoin annuel est de 18.000 logements/an (selon des prévisions démographiques et en disant, à priori, que tout le monde dispose de capacité d'achat, ce qui est loin d'être vrai). or la production a été de 58.000 logements en 2006, 60.000 en 2007 et certainement beaucoup plus en 2008 (les chiffres de 2008 ne sont pas encore disponibles, ou on ne veut pas les montrer). qui peut dire alors que le stock ne sont pas importants et que ca va se réguler?!!.
autre chose qui augure d'un grand crach immobilier, c'est que les promoteurs, pour soutenir cette folle cadence de construction à tout va, ont eu recours massivement aux crédits. des crédits à courts terme, ce qui est plus grave encore. ils vont bientot voir l'étau des remboursements se serrer autour de leur gorge et il n'y a plus d'autre moyen de sauver les meubles que de brader. en effet, le bilan des crédits accordés par les banques marocaines aux promoteurs a explosé ces dernières années (voir statistiques annuelles des banques disponibles sur certains sites).

d'ailleurs ils le méritent bien ces escrocs-vampires qui voulaient s'engraisser à se faire péter sur le dos des pauvres gens en montant les prix de façon honteuse et scandaleuse pour des biens de piètre qualité et dans un pays au cadre de vie moyenâgeux.
faites une comparaison des prix au maroc avec ceux de pays qui ont un cadre de vie agréable et presque aux standards européens (exp: la turquie). c'est hallucinants la différence. faites un test sur le net et vous allez voir.

Pour résumer, acheter un bien immobilier maintenant c'est se suicider. vous êtes avertis. ne prêtez pas oreille aux samsars et promoteurs, ils vont vous jurez que c'est le meilleur moment pour acheter, alors que les baisses actuellement ne dépassent pas 10 pc ou un peu plus. ca reste quand même très très cher par rapport à la véritable valeur intrinsèque et réelle du bien proposé.

cordialement
hatim

[karim95100b]

salem , j'ai lu avec attention ton avis sur l'immobilier au maroc et je suis tout a fait d'accord avec toi meme si je ne suis pas une pointe en immobilier , je recherchais sur le net des articles sur l'etat de l'immobilier au maroc mais bizarement tout vas bien au maroc et ça va meme mieux qu'avant pendant ces temps de crise !! on nous fait croire tout et n'importe quoi mais je suis certain qu'il va y avoir un renversement de tendance prochainement en tout cas je le souhaite inchAllah , faut pas oublier ces pauvres gens qui ne peuvent pas acheter car trop cher , bref bravo pour avis et à bientot inchallah

Mohamed

[Lancier]

Bonsoir Hatim,
Bravo,autant pour le raisonnement sur la spéculation démente,que sur l'analyse du "phénomène".Merci pour les conseils,car étant en France,il n'est pas toujours facile de s'informer sur la situation réelle Marocaine.
Ayant déjà des amis Marocains au Maroc,mais eux-mèmes pas très au courant de la crise immobilière,nous comptons aller bientot vivre dans le sud du Maroc,en campagne, ma femme et moi.Pour cela,nous devons vendre notre maison de France,qui est déjà passée à moins de 100000 euros (petit prix ici) Baisse : environ 30% d'après agences...
Merci encore pour les conseils qui nous permettent de suivre la situation,quoique les prix dans les terres sont parfois dèjà corrects.
Nous espérons effectivement que cette crise permettra de nouveau aux Marocains de pouvoir se loger décemment...
Chaleureuses salutations.

Robert

[Nakame]

je doute vraiment sur le vrai prix de 1500dhs le m2
Pour le moyen standing il serait plutôt de 3000 dhs

Le m2 à la construction pour le Haut Standing est de 5000-6000 dhs environ de ce que j'ai vu, à la vente il s'envole

[kamomille]

Envoyé par Nakame je doute vraiment sur le vrai prix de 1500dhs le m2 Pour le moyen standing il serait plutôt de 3000 dhs Le m2 à la construction pour le Haut Standing est de 5000-6000 dhs environ de ce que j'ai vu, à la vente il s'envole

j'aimerai ien savoir où vous avez vu ces prix là .. sur casa par ex.. c^^oté maarif pas moins de 15000 mad le m, du c^^oté de bourgogne, roches noires belvedere.. on est entre 8000 et 10000 dh le m...

[Nakame]

Envoyé par kamomille j'aimerai ien savoir où vous avez vu ces prix là .. sur casa par ex.. c^^oté maarif pas moins de 15000 mad le m, du c^^oté de bourgogne, roches noires belvedere.. on est entre 8000 et 10000 dh le m...

Tu parles du m2 a la vente ou à la construction?

Mes 5000-6000 dhs, c'est ce que je vois à Marrakech pour des Villas

A Marrakech, Hivernage par exemple, à l'achat ça monte à 35 000 dirhams le m2, à Gueliz aussi.

Dans d'autres quartiers en Ville, c'est entre 10000 et 20000 mad le m2

[kamomille]

Envoyé par Nakame Tu parles du m2 a la vente ou à la construction? A Marrakech, Hivernage par exemple, à l'achat ça monte à 35 000 dirhams le m2, à Gueliz aussi. Dans d'autres quartiers en Ville, c'est entre 10000 et 20000 mad le m2

m² à la vente bien sur ou je vous ai mal compris?