Immobilier : Une révolution inattendue

C’est une révolution inattendue qu’est en train de vivre le secteur immobilier. Le professionnalisme gagne du terrain en dépit de la résistance d’un important secteur informel et des promoteurs occasionnels. Qui aurait cru qu’il y aurait des sociétés de promotion immobilière en Bourse et que plusieurs d’entre elles seraient prêtes à y aller ?

Les opérateurs se structurent et inscrivent leur stratégie dans une optique de développement. Par ailleurs, la transparence n’est plus un mot tabou dans une activité qui a compris qu’il y allait de son intérêt de rompre avec des pratiques nuisibles d’abord pour elle-même. Le processus sera long car de la vitesse de la contagion du mouvement actuel de structuration à d’autres acteurs de la chaîne de production dépendra l’issue de cette marche vers la modernisation. Ce n’est pas gagné, mais la pratique de quelques locomotives peut tirer le reste du secteur.

A l’image du tourisme auquel il est intimement lié, l’immobilier enregistre depuis cinq ans une croissance sans précédent. Certes, ce n’est pas demain que l’on résorbera le déficit des logements, mais il s’est avéré que la montée en charge des opérateurs privés grâce, il est vrai, à l’aménagement d’un cadre incitatif sur les plans fiscal et foncier, a permis d’accélérer le rythme de production.

Le principal enseignement à tirer du boom actuel sur l’immobilier, est que l’existence d’une vraie politique, même imparfaite, confère de la visibilité à l’ensemble du marché. Au final, tous les acteurs suivent. S’il y a de plus en plus de personnes éligibles au crédit logement, c’est aussi parce que les pouvoirs publics ont mis en place des outils pour élargir la demande solvable. Le succès fulgurant du Fogarim en est une illustration parfaite.

La preuve, les banques, qui jadis avaient presque une aversion envers le logement social, ont compris qu’elles tenaient en ce produit un gisement de création de richesse. L’an dernier, le système bancaire a débloqué 73 milliards de dirhams au titre de crédits immobiliers (acquéreurs et financement destiné à la promotion). De manière générale, la détente sur les taux d’intérêt et l’accessibilité d’une nouvelle catégorie de ménages au crédit rendue possible grâce à une meilleure maîtrise du risque entretiennent la « fièvre acheteuse » sur le marché de l’immobilier. Mais la pression de la demande est tel, que les niveaux des prix du mètre carré dans certaines villes, relèvent presque de l’irrationnel et donc, inexplicables du point de vue économique. Experts et promoteurs ont, eux, leur analyse : c’est la rareté du foncier qui embrasse le prix de l’immobilier et fait le bonheur des spéculateurs.

Si à moyen terme, cet « incendie » n’est pas maîtrisé, c’est l’habitat social qui sera directement menacé, confirme le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Toufiq Hjira, dans l’interview que nous publions dans ce dossier. Une première réponse à cette « crise » viendra de l’Etat dans les prochaines semaines. Ce dernier devrait libérer 35.000 hectares sur le marché. C’est le ministre qui s’y engage.

Mais la disponibilité de la ressource foncière en tant que telle est étroitement liée aux contraintes d’aménagement et d’urbanisme. Et des contraintes justement, elles sont nombreuses. La réforme de la loi sur l’urbanisme qui subit les assauts des groupes de pression au Parlement devait en partie lever des obstacles et surtout, apporter une clarification des responsabilités de différents intervenants et fixer les règles de gestion transparentes. Or, il s’avère que cette réforme là menace bien des intérêts particuliers au point où les lobbys font tout pour la faire trébucher. Le ministre a prévenu qu’il ne céderait à aucune pression, quitte à « mourir avec ses idées ». Nous lui souhaitons de tenir jusqu’au bout.

Le développement de l’offre immobilière d’habitat ne doit pas masquer les difficultés sur l’immobilier professionnel et commercial. Il n’est pas normal qu’un commerçant affecte le gros de ses fonds propres dans le local plutôt que dans le stock de marchandises et le marketing. Or, c’est exactement le schéma dans lequel on se trouve aujourd’hui. Et encore faut-il trouver un propriétaire qui accepte de céder son local sans le « noir ». Sous d’autres cieux, l’Espagne à côté par exemple, ce sont les villes qui aménagent et équipent des zones d’activité afin d’accueillir les activités de commerce. Si l’on veut développer l’économie nationale, on ne pourra pas faire l’économie de l’arbitrage entre le foncier dédié à l’industriel et celui affecté aux services. L’offshoring servira peut-être de tremplin.

L’Economiste - Abashi Shamamba