Immobilier : Ces étrangers qui s’installent à Marrakech

À Marrakech, la moitié des biens immobiliers est achetée par des étrangers. C’est ce que révèle une étude menée en avril dernier par Driss Effina, doctorant à l’Université Mohammed-V (Rabat). Très peu de données sont toutefois disponibles sur ces acheteurs. Qui sont-ils ? Pourquoi investissent-ils au Maroc ? Sont-ils toujours actifs ou à la retraite ? Autant de questions auxquelles Effina a cherché à répondre via son enquête.

L’investigation a été effectuée sur la base d’un échantillon composé de 600 acquéreurs, 200 agences immobilières et 21 notaires de la région. Les questions ont été posées directement dans le cadre d’entrevues, de personne à personne.

Qui sont-ils ?

Les acheteurs étrangers ont, en moyenne, une cinquantaine d’années. Un sur deux est âgé entre 40 et 61 ans. Mais attention ! Il ne s’agit pas de retraités : 78,3% d’entre eux sont toujours en activité, contrairement à ce que l’on pourrait penser.

Pas de surprise en ce qui concerne leur origine, puisque 84% nous arrivent des pays de l’Union européenne. Les Français représentent une bonne moitié (53,7%), les Italiens 7% et les Britanniques 6%. Selon l’enquête d’Effina, les ressortissants du Golfe se situeraient en deuxième position (9,3%), et les Américains (Canada et États-Unis), en troisième (6,9%).

Un peu plus d’un acquéreur sur deux (55%) est marié. La plupart du temps, le premier lien tissé avec le Maroc concerne le travail (46,5%). Faits saillants : plus de 60% de la population enquêtée sont devenus résidents permanents, et les deux tiers travaillent en sol marocain. Ce n’est donc pas étonnant que 72% des nouveaux propriétaires fassent de leur demeure marocaine leur résidence principale, et que 67,5% d’entre eux affirment s’installer à long terme.

Les acquéreurs étrangers semblent, toujours selon le travail de Effina, avoir découvert le marché marrakchi au milieu des années 1990. Les ventes se sont intensifiées jusqu’en 2000. Le produit-phare de la ville ocre était, bien évidemment, le riad. Suite à des acquisitions massives, il a commencé à manquer. Les prix ont flambé et le marché s’est trouvé quelque peu paralysé. Pour preuve, le montant moyen des transactions était situé à 1,2 million de DH avant 2002. Ensuite, il a grimpé jusqu’à 2,32 millions, pour se stabiliser autour de 1,45 million après 2003. Tout de même, les trois quarts des acquéreurs jugent les prix assez ou trop élevés. À plus forte raison le Marrakchi moyen en quête d’un logement, mais l’auteur de l’étude ne se penche pas sur cet aspect-là. « Paris, Londres ou Madrid ont connu le même boum. Aujourd’hui, ces villes ne sont pas dénaturées et elles appartiennent au monde entier », soutient le chercheur. Actuellement, c’est plutôt sur les appartements que les étrangers semblent avoir jeté leur dévolu (37,5%). Une plus grande disponibilité de ce type d’habitation occasionne donc une nouvelle remontée du marché. Selon Effina, l’instauration du guichet unique et la création des Centre régionaux d’investissement (CRI) commencent également à porter fruit, en facilitant les procédures administratives. Selon le chercheur, l’année 2007 pourrait engendrer entre 6 et 8 milliards de DH de transactions dans l’immobilier à Marrakech, contre 4 milliards en 2006.

Ce qui surprend, toutefois, est que l’écrasante majorité des acheteurs (84,3%) utilisent leurs fonds propres, et n’empruntent pratiquement rien aux banques locales. Deux étrangers sur trois (66,4%) ont affaire avec les agences immobilières pour effectuer leur achat. Ceci expliquerait en partie la présence de 215 agences immobilières dans la seule ville de Marrakech, selon les données avancées par Effina.

En parallèle de l’enquête, il s’est intéressé aux sites Web qui présentent de l’information sur l’immobilier de la ville. Le résultat est pour le moins surprenant : 2,2 millions proposent des opportunités d’acquisition. « Le problème, c’est qu’ils sont rarement mis à jour. Les renseignements sur les procédures ou la fiscalité sont très incomplets », témoigne le chercheur.

Sous le soleil exactement

Le climat, le climat et encore le climat. Les étrangers adorent le soleil marocain, il n’y a pas de doute. C’est pour lui que 84,7% ont fait du Maroc leur deuxième chez-soi. La proximité de l’Europe est, on l’aura deviné, souvent évoquée au chapitre des « avantages » que présente le pays (75,4%). Le travail et les opportunités arrivent en troisième rang (54,2%), suivis du coût de la vie (52,5%) et de la stabilité politique (43,2%). Par contre, du côté des inconvénients et obstacles, c’est encore une fois l’administration qui obtient la « palme d’or ». Lourdeur et lenteur du système sont au banc des accusés. Les étrangers dénoncent également les problèmes de corruption qui sévissent encore au pays. Le manque de main-d’œuvre qualifiée apparaît aussi sur la liste de leurs préoccupations. « On l’a dit, plus de la moitié viennent au Maroc pour le travail et les opportunités d’affaires. S’ils ne trouvent pas de main-d’œuvre adéquate ici, ils iront la chercher ailleurs, soutient Effina, il faut réagir vite et rapidement. »

À qui le tour ?

En 2006, l’immobilier a drainé près de 4 milliards de DH, soit 15,6% du total des IDE (25 milliards de DH).

Les données du Haut Commissariat au Plan montrent sans surprise que la ville de Marrakech se positionne au premier rang (35,9%) des IDE dans l’immobilier. Fès arrive loin derrière (10,2%), avec Settat (8,3%), Agadir (7,0%), Skhirat-Témara (6,4%), Mohammedia (5,8%) et Essaouira (4,7%). À noter que la métropole est absente du palmarès.

L’Economiste - Marie-Hélène Giguère