Jeudi 27 mars, le ministère de l’habitat et de l’urbanisme devait présenter officiellement les spécificités de son logement à 140.000 DH. Celui-ci était attendu de pied ferme par les promoteurs qui, quelques mois auparavant, demandaient justement de faire passer la valeur immobilière totale (VIT) des logements conventionnés de 200.000 à 300.000 DH. En dépit des réserves des opérateurs, le ministère de tutelle mise à fond sur ce type de logement super économique qui devrait, en quelque sorte, prendre le relais des programmes conventionnés dans le cadre de l’article 19 (Loi de finances 1999-2000) et du Programme national de 200.000 logements qui avait été lancé en 1995.
Pour préparer le terrain, le ministère a récemment rencontré les promoteurs immobiliers afin de dresser le bilan de ces deux stratégies. Il a d’ailleurs présenté une étude d’évaluation, afin de cibler les contraintes et problèmes ayant entravé les actions de la promotion immobilière. Si le bilan demeure globalement positif, le programme de 200.000 logements (PN200.000L) n’a pas récolté que de bons points.
En effet, bien que cette politique de logements économiques ait permis d’agréer quelque 243.762 unités en dix ans, le ministère de l’habitat écarte la possibilité de la reconduire. « Le contexte actuel n’est pas favorable, indique le document de travail, d’une part à cause de la multitude des dispositifs existants en faveur de la demande, comme les fonds de garantie, et, d’autre part, la mise à disposition de foncier à bas prix pour soutenir l’offre, par le biais de l’article 19 ».
Au titre du programme des 200.000 logements, l’Etat a accordé des avantages d’une valeur totale de 420 MDH aux promoteurs, en ristournes et dépenses fiscales. En contrepartie, 21.600 emplois ont été créés entre 1996-2005, soit une moyenne de 1965 emplois par an.
Quant à l’appréciation qualitative du programme, elle reste très mitigée. Les ménages ont certes amélioré leur qualité de vie. Par exemple, 100% des occupants disposent aujourd’hui d’une salle de bain, contre 21,3% dans leur ancien logement. Un très grand nombre d’entre eux sont maintenant propriétaires : 87% contre 7,5% auparavant.
51% des logements du PN 200.000 L ont été construits à Casablanca
Si certains considèrent qu’il y a eu une amélioration en matière de mixité sociale, d’autres estiment que le problème reste entier. La superficie des unités est jugée insuffisante par près du tiers des occupants (34,7%), et la qualité architecturale est globalement qualifiée de modeste. Autant d’écueils que le projet de logement à 140.000 DH devra tenter d’éviter...
Sur les 243 762 logements agréés, c’est-à-dire issus du programme, près de 190.000 ont été construits par des promoteurs du secteur privé. Casablanca a naturellement obtenu la plus grande part du gâteau en accueillant plus de la moitié des unités (51%), bien loin devant Salé (11%), Marrakech (6%) et Fès (6%).
Chez les promoteurs privés, plus du tiers des projets (35%) étaient des immeubles comprenant entre six et neuf logements. Les organismes publics ont, de leur côté, majoritairement construit de gros projets immobiliers : 60% d’entre eux comptaient entre 100 et 500 logements.
La grande majorité de ces logements agréés (82,3%) dispose de trois pièces. Seulement 4% ont quatre pièces et plus. En ce qui concerne la superficie, plus de 75% font 70 m2 et moins. Plus précisément, la surface varie entre 61 et 70 m2 pour 38,7% d’entre eux. Plus du quart (26%) dispose d’un espace de 51 à 60 m2, alors que près de 10% mesure moins de 50 m2.
L’étude du ministère révèle que ces variations sont, en fait, directement liées au revenu mensuel des ménages. Avec moins de 2000 DH par mois, les familles vivent dans 60 m2. Celles qui gagnent plus de 5000 DH occupent, quant à elles, une superficie moyenne de 71 m2. Selon l’enquête, sept logements sur dix sont occupés par des ménages ayant un revenu mensuel inférieur à 4000 DH.
Presque tous les logements (99,4%) sont occupés par une seule famille, qui est composée, dans 35% des cas, de quatre personnes. Seulement 22% des ménages occupant un logement agréé sont constitués de plus de cinq membres.
Le PN200 000L semble avoir véritablement porté ses fruits en ce qui concerne l’accès à la propriété, car 87% des unités sont occupées par leur propriétaire. L’âge d’or du programme a sans conteste été l’année 2001, avec la construction de 6 969 unités pour 1,3 milliard de DH. Une baisse a cependant suivi : en 2005, on a construit 1100 logements pour 202 MDH. Une véritable chute libre, sachant qu’en 2004, l’investissement s’est chiffré à 600 MDH.
Le programme a attiré beaucoup de nouveaux promoteurs
Mais il n’y a pas que les ménages à avoir profité des effets induits du programme. Le secteur de la promotion immobilière a lui aussi été dynamisé grâce aux 200.000 logements et particulièrement le secteur privé. Ainsi, plus de la moitié des entreprises de promotion privées ayant participé au programme (56,7%) ont été créées entre 1994 et 2000. Chez les bâtisseurs publics, c’est l’inverse : trois sociétés sur cinq (62 %) existaient déjà avant 1980. Plus de 40 % des entreprises privées disposent d’un statut de société à responsabilité limitée (SARL), et 63 % des publiques sont des établissements publics à caractère industriel ou commercial (EPIC).
Plus de deux promoteurs privés sur trois (67 %) ont retenu les services d’un notaire pour l’achat du terrain, tandis que les entreprises publiques ont presque toutes (93%) acheté directement auprès des propriétaires. Ces dernières sont également plus nombreuses que les privées à avoir acheté des terrains viabilisés (64 contre 54%). En ce qui concerne la commercialisation des projets, les sociétés publiques ont procédé par guichets ouverts à 74%, et les privées à 59%. Le secteur public a également eu recours à des campagnes publicitaires dans une plus large mesure (52% contre 32% au privé).
Qu’ils soient privés ou publics, tous les promoteurs ont fait appel à des tiers pour la réalisation des études architecturale, d’ingénierie et topographique. Les travaux de voirie, réseaux divers (VRD) et de construction de gros œuvres ont été réalisés par seulement 3 et 4,6% des promoteurs privés, tous les autres les ont confiés à des tiers. Les sociétés publiques se sont moins impliquées directement dans l’étude de marché que les privées (54,5% contre 71%). A l’inverse, elles se sont chargées plus souvent de l’étude de faisabilité et du montage technico-financier (71%) que leurs homologues privées (68%). Finalement, la commercialisation des projets immobiliers a entièrement été prise en main par les promoteurs, qu’ils soient privés ou publics.
192.500 logements au titre de l’article 19
De nombreuses contraintes et problèmes ont cependant été relevés par les promoteurs. La lenteur administrative vient en tête de liste chez les privés (60%) comme chez les publics (86%). La multiplicité des guichets, le prix élevé des terrains et leur rareté ont également fait des mécontents. Fait étonnant : les deux secteurs déplorent en chœur... la faiblesse de la demande ! En effet, 19% des privés l’ont jugée insuffisante, contre 20% pour les publics.
Les logements construits par les promoteurs, dans le cadre des conventions avec l’Etat, ressemblent beaucoup à ceux issus du PN200 000L. La grande majorité (86,3%) sont constitués de trois pièces. Plus de quatre sur cinq (82%) disposent d’une superficie inférieure à 70 m2. Près des trois quarts des logements ont été acquis entre 2004 et 2006, avec un pic en 2006 (29,4%). Malheureusement, et c’était prévisible, près de trois acquéreurs sur dix (29%) ont déclaré avoir versé des montants au noir. Ces montants varient entre 3 et 55% du prix figurant au contrat, avec une moyenne de 21%. La pratique est plus répandue dans certaines villes. C’est Agadir qui détient le record avec 63%. Rabat et Salé arrivent au second rang (61%), puis Marrakech (39%) et Casablanca (10%).
Presque tous les propriétaires (95%) ont fait appel au crédit bancaire. Dans 38,9% des cas, la durée de remboursement moyenne est de 20 ans et plus, sachant que plus de quatre acquéreurs sur dix (83%) remboursent moins de 1 500 DH par mois.
Le ménage moyen des logements conventionnés est composé de quatre personnes, et occupe un espace d’environ 60,7 m2. Dans 85% des cas, le chef de famille est propriétaire. Celui-ci dispose, dans presque les trois-quarts des cas (73%), d’un niveau d’instruction secondaire ou supérieur. Au moins 86% des logements sont occupés par des ménages dont le chef est un actif occupé (salarié dans 64% des cas), mais seulement 9,9% des familles gagnent plus de 6000 DH par mois. Logement étroit, trop cher, mauvaise qualité de la construction..., chez les acquéreurs de logements conventionnés, les insatisfaits représentent près de... 43% !
L’article 19, tout comme le PN200 000L, a sans nul doute impacté l’offre de logements au Maroc. L’année la plus productive fut 2005, avec la construction de 25.885 unités. Au moins 46.200 emplois permanents ont été créés grâce à cette stratégie, entre 2002 et 2007.
M.-H.G.
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