Immobilier : Faut-il acheter maintenant ou attendre ?

Faut-il acheter son logement maintenant ou attendre une éventuelle baisse des prix ? A cette question, notre réponse il y a 10 mois était tranchée sur un volet précis : la correction imminente que devait subir le haut standing recommandait de ne pas faire d’acquisition sur ce segment dans l’immédiat. S’agissant du moyen standing et du logement social, tous les indicateurs laissaient présager une stagnation des prix à moyen terme. De fait, la meilleure chose à faire était d’acheter en essayant au possible de dénicher des opportunités bien réelles sur le marché.

Les 10 derniers mois écoulés ont bien confirmé ces pronostics. Mais ceux-ci restent-ils valables aujourd’hui dans une conjoncture économique mondiale bien plus détériorée et un marché de l’immobilier marocain aussi mouvant ? Oui, mais en partie seulement.

CGI vend 20 à 30% moins cher que ses prévisions de base

Pour le haut standing d’abord, les prix semblent orientés à la baisse. « Un client peut obtenir facilement 10% de réduction par rapport au prix affiché », fait savoir un commercial en agence immobilière. Les acheteurs ont donc tout intérêt à négocier, car « même s’ils ne baissent pas les prix automatiquement, les vendeurs finissent par céder pour pouvoir conclure », confirme Amine Fayçal Benjelloun, président de la Chambre des notaires qui s’exprimait à ce sujet sur une chaîne radio en début de semaine.

Cet effort de négociation, certains promoteurs l’épargnent aux acheteurs. Tel est le cas de la CGI qui a choisi de commercialiser son tout récent programme Casa Green Town à Bouskoura à des prix revus à la baisse. « CGI pratique des tarifs 20 à 30% moins chers que ce qu’il avait projeté de facturer initialement », confie un professionnel.

L’offre dans le haut standing se fait donc de plus en plus raisonnable. Il faut aussi dire que tout l’y contraint. « Les promoteurs continuent de subir un net ralentissement des transactions », fait savoir William Simoncelli, directeur général de l’agence immobilière Carré Immobilier à Casablanca. Et la raison en est un déséquilibre persistant de l’offre et de la demande sur le marché du haut de gamme.

Les acheteurs, eux, continuent à se faire désirer. « Ils sont attentistes face à une offre qu’ils jugent chère ou inadaptée à leurs besoins », explique Simoncelli. « La demande étrangère très active sur le marché du haut de gamme a eu également tendance à se réduire à cause des pertes en pouvoir d’achat qu’elle a subies suite à la crise internationale », relate Bernard Charrière, associé à l’agence immobilière Marrakech Connexion. Cela a eu pour effet de creuser davantage l’écart avec une offre déjà excédentaire.

Réaliste, « la majorité des vendeurs haut standing a fini par intégrer le fait que les prix de l’immobilier n’augmenteront pas », informe M. Benjelloun. Mais alors continueront-ils à baisser à moyen terme où auront-ils tendance à stagner ? Les avis sont partagés.

Selon Samir Benmakhlouf, président de Century 21 Maroc, « la baisse a été entièrement consommée et la tendance est plutôt à la stagnation ». A l’inverse, M. Simoncelli estime que le potentiel de baisse est toujours là, vu que « les promoteurs qui ont déjà corrigé leurs prix devraient être imités par leurs concurrents, ce qui devrait tirer le marché vers le bas ».

3 à 4 ans pour que les villes nouvelles attirent la demande

Pour ce qui est du moyen standing, la situation ne semble pas avoir sensiblement changé, du moins à en croire certains opérateurs. Ceux-ci observent que la stagnation des prix a toujours cours en raison d’une offre en logements sur ce segment déficitaire par rapport à la demande. Et combien même celle-ci continuerait de se montrer, dans sa grande majorité, hésitante à conclure, cela ne ferait pas fléchir les prix. « La pression sur l’offre existante en moyen standing ne se relâche pas d’autant plus que les intempéries du début d’année ont retardé les grands projets de construction », renchérit M. Benmakhlouf.

Certes, des mesures sont entreprises pour détendre cette pression. Il s’agit notamment de « l’élargissement de l’assiette foncière à 3853 hectares à travers tout le Royaume, la mise en place de nouveaux produits de financement dédiés à la classe moyenne (Damane Sakane) et la création de villes nouvelles », rappelle Mohammed Iqbal El Kettani, directeur délégué de la FNPI. Mais ces mesures ne produiront leurs fruits qu’à moyen et long terme.

S’agissant des villes nouvelles, par exemple, ces entités ne sont pas encore prêtes à prendre le relais. Elles ne sont en effet pas pleinement reliées aux grandes villes, sans compter qu’elles posent un problème de gestion urbaine, notamment en matière d’éclairage public, de collecte des déchets et d’entretien de la voirie et des espaces verts que les communes auront du mal à assurer avec leurs moyens humains et financiers actuels. De fait, « il faudra attendre 3 à 4 ans pour que l’offre des villes nouvelles devienne réellement viable pour la classe moyenne », conclut M. Benmakhlouf. Il adresse dès lors une seule recommandation pour ce qui est du moyen standing : « Acheter sans plus tarder ». Une position d’autant plus opportune que « le coût de la location tire à la hausse et que les conditions actuelles de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier sont favorables », renchérit un agent immobilier.

Concrétiser tout de suite, cela semble également être le conseil de M. Benjelloun. Le président justifie : « Si le fait d’attendre a été bénéfique pour les acheteurs en 2008, il ne le sera pas cette année car les transactions finiront par reprendre ».

Le scénario de baisse futur pour le moyen standing est-il à exclure pour autant ? Des exemples en attestent, la baisse touche bel et bien ce segment. Certes, les corrections observées marquent plus un retour à la normale. Mais rien ne dit qu’on devrait en rester là.

Jusqu’à 40% de baisse déjà enregistrée sur le moyen standing

A Marrakech, « depuis le début 2009, des logements destinés à la classe moyenne situés à Guéliz ont chuté de 20 à 30%. D’un ordre de prix entre 17.000 et 20.000 DH le mètre carré, on est descendu jusqu’à 12.000 DH », rapporte M. Charrière. Le professionnel impute cette décrue à la désertion de la demande tant locale qu’étrangère.

A Rabat, c’est Addoha qui a cassé les prix sur l’un de ses programmes. « Un peu comme pour la CGI sur son Casa Green Town, Addoha a ramené le prix de ses appartements moyen standing construits sur le site de l’ancien Zoo de Témara de 16.500 DH le m2 il y a 5 mois à 14.500 DH actuellement », révèle un agent immobilier.

Ce qui n’a pas manqué de tirer les prix à la baisse dans l’environnement immédiat du nouvel ensemble résidentiel, notamment dans les quartiers de Hay Riad et de Souissi.

Enfin, dans toutes les grandes villes marocaines, un phénomène rapporté par les professionnels donne lieu à des corrections spectaculaires : jusqu’à 40% de baisse. Celles-ci touchent « des biens immobiliers moyen standing que l’on espérait vendre au prix du haut de gamme en capitalisant sur l’euphorie du marché », témoigne M. Simoncelli. Un exemple concret, « les résidences du Marrakech plaza pour lesquelles les prix sont passés de 17.000 DH le m2 à 12.500 DH », fait savoir M. Charrière.

S’agissant enfin de logement économique, du changement est annoncé mais à moyen terme seulement. « L’élargissement de l’assiette foncière permettra aux promoteurs immobiliers de diversifier leur offre, ce qui conduira automatiquement à une régulation du marché du logement social dans le cadre de la péréquation », fait savoir M. El Kettani. En attendant, rien de bien neuf à court terme. Les logements à 200.000 DH continuent de briller par leur absence dans des villes comme Casablanca. La seule solution pour ceux qui visent l’acquisition de ce genre de logement est de se rabattre sur les appartements de seconde main. Et là, les prix peuvent dépasser les 400.000 DH.

Accessibilité : Bientôt 0% de « noir » réclamé dans le cadre des programmes neufs

Le constat fait l’unanimité. La part du noir à verser pour l’acquisition de biens immobiliers est en net recul. En étant approximatifs, les professionnels l’établissent actuellement entre 10 et 12% selon les villes. C’est dire si l’« on est bien loin des parts excessives de 30 à 40% qui avaient cours il y a tout juste un an », explicite Bernard Charrière, associé à l’agence immobilière Marrakech Connexion. Sur les programmes neufs, le tour de force est d’autant plus remarquable. « On se rapproche de 0% de black », se réjouit un professionnel. Et l’on anticipe déjà la suppression totale de la partie non déclarée.

En revanche, sur les reventes de seconde main, la suppression totale du « noir » n’est pas à l’ordre du jour. La compression de sa part devrait néanmoins se poursuivre de l’avis de tous. Quant à la justification de ce phénomène, les agents immobiliers l’attribuent à une redistribution du pouvoir de négociation passé aux mains de la demande, ce qui contraint les promoteurs à revoir leurs propositions par rapport à la partie du prix non déclarée. La FNPI s’attribue également en partie le mérite du succès en invoquant la charte d’éthique et de déontologie adoptée depuis 4 mois et la campagne de sensibilisation menée auprès des promoteurs immobiliers.

Crédit immobilier : un taux fixe de 5,82% et un taux variable de 5,07%

L’attentisme dans lequel s’obstinent les potentiels acquéreurs de biens immobiliers depuis quelques mois fait déjà des dégâts parmi les banques. En effet, le tassement dans le nombre de dossiers traités par les départements crédit immobilier est patent. Cette tendance entamée en 2008 déjà se prolonge depuis ce début d’année. Face à une clientèle qui se fait de plus en plus rare, les banques aiguisent leurs armes commerciales. Certes, il n’est pas encore question de baisser le niveau d’exigence requis pour autoriser un financement, mais les banques déploient des efforts de diligence perceptibles au profit de la clientèle.

Autre levier d’action, les taux. Sur ce terrain, les banques semblent se livrer à un véritable chassé-croisé. Depuis tout juste le 19 mars, BMCE Bank a revu à la baisse ses taux. Objectif : s’aligner, au point de base près, sur la concurrence (plus explicitement Attijariwafa bank et la BP) afin de ne pas perdre de parts de marché. L’une et l’autre banque appliquent actuellement un taux fixe de 5,82% et un taux variable de 5,07% hors taxe. Il faut dire aussi que les conditions du marché de taux sont propices à la baisse, aussi toute baisse supplémentaire ne ferait rogner aux banques que légèrement leur marge bénéficiaire.

Source : La vie éco - Reda Harmak