A Casablanca les prix provoquent l’exode

Chaque matin, en effet, H.B. doit escorter sa femme, employée dans une maison d’édition, à son travail, avant de conduire ses deux enfants à leur école. « Nous nous serrons la ceinture pour nous assurer le transport, nos repas à l’extérieur et la restauration sur place aux enfants », glisse H.B. Une consolation peut-être pour lui : il n’est pas le seul dans cette situation.

Beaucoup de cadres et fonctionnaires recourent comme lui à cette gymnastique quotidienne imposée par des conditions de logement et d’emploi souvent inconciliables. Travaillant dans la métropole, ils ont choisi de « migrer » vers l’un des centres urbains les plus proches pour trouver domicile. Berrechid, Settat et Benslimane semblent être les destinations indiquées pour l’heure. La flambée des prix et la raréfaction de produits destinés à cette population semble marquer le début de l’an 1 d’un nouvel exode. Des ménages qui figureraient dans ce que l’on qualifie conventionnellement de « classe moyenne », ont fait leur choix dans ce sens. Il s’agit des employés, cadres moyens et fonctionnaires dont les revenus mensuels dépassent les 3.600 DH et sont donc exclus du segment social.

S’il est aujourd’hui difficile de donner une estimation quantitative de cette classe moyenne, l’on s’accorde à dire que, jour après jour, cette catégorie de population gagne du terrain. Selon Youssef Ibn Mansour, président de l’Alpic (Association des lotisseurs et promoteurs de Casablanca), elle représenterait quelque 800.000 ménages dont les revenus varient entre 5.000 et 10.000 DH, soit 2,5 à 5 fois le SMIG. Ils aspirent à accéder à la propriété d’un appartement de 80 à 120 m² d’une VIT ne dépassant pas 800.000 DH. Autrement dit, un appartement de dimensions moyennes, non loin du centre-ville et offrant un certain confort, le tout à des tarifs relativement abordables.

Bref, un moyen standing comme on le qualifie dans le jargon immobilier, même si les frontières entre différents standings ne sont pas toujours bien délimitées. Au ministère de tutelle, on commence à prendre conscience de cette situation. Récemment, les opérateurs du secteur ont été invités à s’engager davantage dans une stratégie de diversification de leur offre. De même, une étude est lancée par le département de Hejira afin de mieux définir et délimiter les différentes catégories des produits offerts. S’il est vrai que l’offre en logements est devenue raisonnable - la barre des 100.000 unités franchie en 2006 - le parc reste monopolisé par l’habitat social et, dans une moindre mesure, par le haut, voire le très haut standing. Le moyen standing, lui, se fait plutôt rare. Parent pauvre des politiques d’habitat, il est aussi peu valorisé par le privé qui, faute d’incitations sur ce segment, préfère se concentrer sur le social et le haut standing plus rentables.

Un tiers des besoins annuels

Du coup, la demande de la couche moyenne explose puisque les produits qui lui sont destinés sont peu nombreux, voire rares. Pourtant, en termes de besoins annuels en logements, la classe moyenne représente, selon des professionnels, un bon tiers du total des besoins à l’échelle nationale, soit quelque 40.000 des 120.000 logements/an. A Casablanca, ces besoins dépassent les 9.000 unités : 9.120 exactement en élargissant la fourchette des revenus entre 5.100 et 22.000 DH, selon Driss Effina, chercheur dans l’Habitat et cadre au Holding Al Omrane. Ce qui porte à 44% le poids de cette couche moyenne sur un total des besoins de ce type d’habitat estimé, toujours selon la même source, à quelque 16.000 unités à Casablanca (chiffres 2006).

De l’avis également de professionnels de l’immobilier, la demande de cette frange de la population est largement supérieure à l’offre. Ce déséquilibre s’est accentué au cours des deux dernières années suite à la flambée des prix, assure Ibn Mansour. La demande n’a cessé de croître alors que l’offre est restée inchangée, ou pis, a reculé. « C’est la classe moyenne qui a été le plus lésé suite au renchérissement du produit logement au cours des deux dernières années », note le président de l’Alpic. Situés légèrement au-dessus du logement social, les produits visés par cette clientèle ont une surface tournant autour de 70 à 100 m2. Un produit plus disponible il y a quelques années et qui a fait les bonnes affaires d’une poignée de promoteurs au cours des années 90. Aujourd’hui, il se fait rare au point d’engendrer un glissement de la demande vers le segment du social. « Ceci a eu pour conséquence une dégradation de l’image de cette population qui devrait en principe constituer le fer de lance de l’économie », déplore Ibn Mansour. Les classes moyennes se rabattent sur des superficies plus petites, pourvu qu’elles soient bien situées, de préférence dans le centre-ville. Sauf que ce produit se fait lui aussi rare sur le marché.

Reste l’option des quartiers périphériques à laquelle se résignent de plus en plus bon nombre de cadres moyens, fonctionnaires et autres employés. Des ménages de plus en plus nombreux qui ne peuvent trouver un domicile à leur taille, se rabattent sur le segment en-dessous de leur budget. Ce qui exacerbe la demande sur les mêmes produits et, partant, ce transfert de la demande d’un segment à l’autre favorise la hausse des prix. « Le positionnement des cadres, employés et fonctionnaires sur le segment du social favorise le renchérissement des prix », analyse un promoteur immobilier. Et, au bout du compte, la population initialement ciblée par le produit social se retrouve tout simplement écartée du circuit. Et l’inadéquation offre/demande se creuse davantage.

Pis encore, selon des promoteurs, la flambée des prix est le fait que ni l’une ni l’autre des deux clientèles ne trouve plus d’offre à sa mesure dans la métropole ni même dans les quartiers périphériques. Du coup, on assiste à l’ébauche d’un nouveau phénomène : la migration vers les centres urbains les plus proches pour trouver un logement. « De plus en plus de cadres moyens, de fonctionnaires et employés moyens lorgnent vers Settat, Berrechid ou Benslimane pour leur proximité de leur lieu de travail », affirment des promoteurs. Certains ont déjà franchi le pas et vivent à cheval entre la métropole et une de ces villes les plus proches.

D’autres ne tarderont pas à leur emboîter le pas, prédisent des professionnels de l’immobilier. Certains voient dans ce mouvement les prémices d’une grande tendance qui marquera les années à venir. A l’instar de ce qui s’est passé dans les grandes métropoles de par le monde, cette population s’est résignée à migrer vers les périphéries ou encore les centres urbains les plus proches. « Entre un 60m2 dans les quartiers périphériques de la métropole dans des bâtiments surpeuplés et un 100 voire un 120 m2 de standing à quelques encablures de la ville, le choix des uns est vite fait », argue un promoteur immobilier à Settat.

Carottes fiscales

Pour des promoteurs immobiliers, la solution pour une meilleure offre de moyen standing passerait par un intéressement fiscal sur ce segment. « Le social n’a pu décoller que grâce aux carottes fiscales, pourquoi ne pas en faire autant pour le moyen standing », s’interroge un promoteur immobilier.

C’est ce que n’arrêtent pas de solliciter les promoteurs opérant dans le volet du moyen standing. « Les pouvoirs publics gagneraient à soutenir la solvabilité de cette cible par des mesures incitatives », assure-t-on auprès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FNPI). A côté de cela, la commission moyen et haut standing de ladite fédération souhaite une possibilité pour la réalisation d’un nombre de logements sur une période donnée.

Villes nouvelles : Des cités intégrées, pas des dortoirs !

Les aménageurs des nouvelles villes annoncées à Zenata et Lakhyayta sont catégoriques. Dans leur conception, ces nouveaux centres urbains sont pensés en tant que programme global, incluant zones d’activités industrielles, infrastructures et équipements de base (hôpital, écoles, maisons de jeunes, espaces verts…). Les zones d’habitat prévoient une diversification de l’offre pour répondre aux différentes attentes (logement social, moyen et haut standing…).

Le but est d’en faire des cités intégrées, des pôles urbains et industriels. « Dans le plan d’aménagement, une telle ville est conçue de manière à vivre d’elle-même. Nous ne voulons pas les réduire à des dortoirs pour cadres travaillant ailleurs », précise-t-on du côté d’Al Omrane, maître d’ouvrage de Lakhyayta.

L’idée de la promotion de nouvelles zones d’urbanisation satellitaires de Casablanca a un triple objectif : orienter et maîtriser l’urbanisation autour de la métropole, alléger la pression urbanistique sur la ville de Casablanca, et accompagner le développement industriel à sa proximité par la projection de structures d’accueil. Lancés en 2006, ces deux projets qui ont dépassé le stade des études de faisabilité, butent sur des problèmes fonciers. Les deux maîtres d’ouvrage des chantiers, Al Omrane pour la ville nouvelle de Sahel Lakhyayta, et CDG Développement pour Zenata, sont toujours au stade de la mobilisation de l’assiette foncière.

L’Economiste - Khadija El Hassani