Acheter un appartement au Maroc : le piège des copropriétés mal vérifiées
Avant d’acheter un appartement au Maroc, certains documents liés à la copropriété doivent être vérifiés. Ils permettent de s’assurer que le bien est bien identifié, que la division de l’immeuble est régulière et que chaque partie privative dispose d’un cadre foncier clair.
Acheter un appartement dans une résidence ou un immeuble en copropriété au Maroc ne se limite pas à signer un compromis ou à verser une avance. La situation foncière du bien doit être contrôlée, surtout lorsque l’achat concerne un logement neuf, un immeuble récemment divisé ou une résidence encore en cours de finalisation administrative.
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Le règlement de copropriété fait partie des documents importants. Il doit être signé par le propriétaire et déposé dans le cadre de la procédure prévue auprès de la conservation foncière. Ce règlement permet d’organiser la vie de l’immeuble, de distinguer les parties privatives et communes, et de fixer les règles applicables aux copropriétaires.
Le dossier doit aussi comprendre un procès-verbal descriptif de division. Ce document détaille la répartition de l’immeuble entre les différentes fractions privatives. Il est essentiel pour savoir précisément ce qui est vendu : appartement, cave, garage, terrasse ou autre partie rattachée au bien.
Un plan topographique de copropriété est également exigé pour chaque partie privative et pour chaque niveau de l’immeuble, y compris la terrasse. Pour un acheteur, ce point est important, car il permet de vérifier que la surface, l’emplacement et la consistance du bien correspondent réellement à ce qui est annoncé.
La procédure prévoit aussi une réquisition d’inscription datée et signée, ainsi que le récépissé du dépôt du dossier technique remis par le service du cadastre. Le duplicata du titre foncier peut également être demandé selon les cas. Si le bien est concerné par une hypothèque, l’approbation du créancier hypothécaire peut être nécessaire pour la division et l’établissement des titres fonciers parcellaires.
Ces vérifications sont particulièrement utiles pour les Marocains résidant à l’étranger, souvent contraints d’acheter à distance ou lors de courts séjours au Maroc. Avant de payer une avance importante, il est préférable de demander les références foncières du bien, le règlement de copropriété, le plan topographique et la situation du titre foncier.
Les frais dépendent de la nature du dossier. Pour le dépôt du règlement de copropriété, le droit fixe est de 200 dirhams par fraction privative ou par lot lorsque le plan est établi par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie. Il est de 100 dirhams par fraction privative ou par lot lorsque le plan est établi par un ingénieur géomètre topographe agréé.
L’établissement des titres fonciers parcellaires entraîne d’autres frais, dont un droit de 1,5 % pour l’établissement du titre foncier, un droit de 200 dirhams pour chaque duplicata, un droit fixe de 100 dirhams pour chaque titre foncier à établir, avec un minimum de perception fixé à 800 dirhams.
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Ces documents ne sont pas de simples formalités. Ils permettent de sécuriser l’achat et d’éviter les mauvaises surprises après la signature : appartement mal identifié, parties communes confondues avec des parties privatives, terrasse non rattachée au bien, ou titre foncier non encore établi. Dans un achat en copropriété au Maroc, vérifier le dossier foncier avant de payer reste donc une précaution indispensable.
