Crédit immobilier au Maroc : la règle des 30 % que les MRE doivent connaître
Les Marocains résidant à l’étranger peuvent obtenir un crédit en dirhams pour acheter ou construire une résidence au Maroc. Mais l’Office des changes impose plusieurs conditions, notamment un apport minimum en devises et une traçabilité stricte des fonds.
Pour les MRE qui souhaitent investir dans l’immobilier au Maroc, le recours à un crédit bancaire local est possible. L’Office des changes autorise les banques marocaines à leur accorder des crédits en dirhams pour financer l’acquisition ou la construction d’une résidence dans le Royaume. Cette facilité, prévue par les articles 793 à 796 de l’instruction générale des opérations de change, reste toutefois très encadrée.
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La première condition concerne l’apport personnel. Le bénéficiaire non-résident doit financer au moins 30 % du prix du bien immobilier avec des fonds en devises. Cet apport peut être effectué par cession de devises ou par débit d’un compte étranger en dirhams convertibles ouvert à son nom. En clair, un MRE ne peut pas compter uniquement sur un crédit bancaire marocain pour financer l’intégralité de son projet.
Un apport venu de l’étranger et des remboursements encadrés
Cette règle des 30 % est centrale. Elle signifie que l’acheteur doit pouvoir justifier une partie importante du financement depuis l’étranger. Les frais liés à l’opération doivent eux aussi être couverts par des devises ou par un compte en dirhams convertibles. Cela concerne notamment les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les droits d’inscription à la conservation foncière et les autres charges liées à l’acquisition ou à la construction.
Le remboursement du crédit obéit à la même logique. Le capital, les intérêts et les commissions bancaires doivent être réglés par cession de devises ou par débit d’un compte en dirhams convertibles. Pour les MRE, cela impose donc de bien organiser les flux financiers dès le départ, afin que les paiements soient conformes aux exigences de l’Office des changes.
La banque marocaine qui accorde le crédit doit également obtenir une garantie. Elle peut exiger une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier financé, ou une garantie émise par une banque étrangère. L’objectif est de sécuriser le crédit accordé au non-résident.
Les banques ont aussi une obligation de déclaration. Dès l’octroi du crédit, elles doivent transmettre à l’Office des changes un compte rendu accompagné du contrat de crédit et des justificatifs relatifs à l’apport initial, notamment la formule bancaire d’achat de devises ou l’attestation de débit du compte en dirhams convertibles.
Revente du bien : ce que le MRE peut transférer à l’étranger
La réglementation prévoit également le cas où le bien immobilier est revendu. Si un MRE revend une résidence financée au moyen d’un crédit en dirhams, la banque peut transférer à l’étranger le produit net de la vente, à condition de présenter une copie de l’acte notarié et les justificatifs prouvant le paiement des impôts et taxes dus au Maroc.
Le montant transférable couvre d’abord l’apport initial en devises. Il inclut aussi les remboursements en principal déjà effectués par cession de devises ou par débit du compte en dirhams convertibles. À cela peut s’ajouter l’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier.
Ce point est important pour les MRE qui achètent au Maroc tout en conservant leur résidence principale à l’étranger. Les fonds investis peuvent être récupérés et transférés, mais seulement si l’origine des fonds et les remboursements ont été correctement documentés.
L’Office des changes encadre enfin les situations où le financement est accordé par une banque étrangère. Dans ce cas, les banques marocaines peuvent émettre des cautions en faveur de ces établissements, jusqu’à 100 % de la valeur du bien à acquérir. La banque marocaine doit alors exiger une hypothèque de premier rang et s’assurer du rapatriement intégral du prix d’acquisition, y compris les frais annexes.
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Pour les MRE, le message est clair : acheter ou construire au Maroc avec un crédit reste possible, mais l’opération doit être préparée avec rigueur. L’apport, les remboursements, les frais et la future revente doivent être traçables. À défaut, le transfert des fonds à l’étranger peut devenir plus compliqué au moment de revendre le bien.
