Même appartement loué en Espagne : le propriétaire vivant au Maroc paie bien plus d’impôts
Deux propriétaires louent un appartement en Espagne, mais ne paient pas les mêmes impôts selon leur pays de résidence. Celui qui vit au Maroc est nettement désavantagé par rapport à celui installé en France. Le Tribunal suprême espagnol va examiner cette différence de traitement fiscal.
Pour un même appartement loué 1 000 euros par mois en Espagne, le propriétaire résidant au Maroc peut payer 2 880 euros d’impôt par an, contre seulement 1 520 euros pour un propriétaire résidant fiscalement en France, en supposant 4 000 euros de charges déductibles. Soit 1 360 euros d’écart sur des revenus locatifs identiques. Cette différence, inscrite dans la législation espagnole, pourrait être remise en cause par le Tribunal suprême, qui vient d’accepter d’examiner un recours contre les règles appliquées aux propriétaires vivant hors de l’Union européenne.
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L’information, rapportée mercredi 14 octobre par le quotidien El País, concerne directement les Marocains qui possèdent un logement locatif en Espagne tout en conservant leur résidence fiscale au Maroc.
Actuellement, le fisc espagnol applique un taux de 19 % aux revenus locatifs des propriétaires résidant dans l’Union européenne ou certains pays de l’Espace économique européen. Ces contribuables peuvent également déduire leurs dépenses directement liées à la location : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais d’entretien ou certaines réparations.
Pour les propriétaires résidant au Maroc, le régime est beaucoup moins favorable. Le taux grimpe à 24 %, mais surtout, l’impôt est calculé sur la totalité des loyers encaissés. Même lorsqu’ils supportent d’importantes dépenses pour entretenir leur logement, ces contribuables ne peuvent pas les retrancher de leurs revenus locatifs imposables.
C’est précisément cette interdiction que conteste une propriétaire américaine, à l’origine de la procédure actuellement examinée par la justice espagnole.
Une propriétaire américaine pourrait faire changer les règles pour les Marocains
L’affaire porte sur un appartement situé à Barcelone, dont la propriétaire réside aux États-Unis. L’administration fiscale espagnole lui avait réclamé 5 073,79 euros pour 2016, puis 4 378,40 euros pour 2017 et 3 959,20 euros pour 2018.
La contribuable contestait ces montants. Elle estimait pouvoir déduire les intérêts de son crédit immobilier, les charges de copropriété, la taxe foncière espagnole et les autres frais nécessaires à la location. L’administration avait rejeté sa demande au motif qu’elle résidait hors de l’Union européenne.
Mais l’Audience nationale espagnole lui a donné raison. Les magistrats ont considéré que cette différence de traitement pouvait porter atteinte au principe européen de libre circulation des capitaux, qui protège également certains investissements réalisés entre l’Union européenne et les pays tiers.
Le gouvernement espagnol a contesté cette interprétation. Dans une ordonnance du 15 juillet 2026, le Tribunal suprême a accepté d’examiner son pourvoi, enregistré sous le numéro 6741/2025. Les juges devront déterminer si l’Espagne peut continuer à interdire ces déductions aux propriétaires résidant hors de l’Union européenne.
L’administration dispose encore d’un argument juridique : une clause du droit européen autorise le maintien de certaines restrictions aux mouvements de capitaux avec des pays tiers lorsqu’elles existaient déjà avant le 31 décembre 1993. Le Tribunal suprême devra vérifier si la fiscalité immobilière espagnole peut bénéficier de cette exception.
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Cette affaire pourrait concerner de nombreux investisseurs étrangers. Les Marocains figurent parmi les acheteurs actifs sur le marché immobilier espagnol, notamment dans les grandes villes et les régions touristiques. Ceux qui vivent fiscalement au Maroc sont soumis au régime contesté, contrairement aux personnes de nationalité marocaine résidant fiscalement en France, en Belgique ou aux Pays-Bas.
La Commission européenne s’intéresse d’ailleurs depuis plusieurs années à cette différence de traitement. Une procédure d’infraction ouverte en 2019 contre l’Espagne reste en cours, tandis que les propriétaires marocains avaient déjà été alertés sur les inégalités fiscales en 2025. Le dossier pourrait même conduire le Tribunal suprême à consulter la Cour de justice de l’Union européenne.
La décision attendue portera d’abord sur le droit de déduire les dépenses liées à la location. Elle ne supprimera donc pas automatiquement la différence entre les taux de 19 % et de 24 %. Mais si les juges donnent raison à la propriétaire américaine, les contribuables résidant au Maroc pourraient disposer d’un argument juridique supplémentaire pour contester le calcul de leurs impôts locatifs en Espagne.
