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La spéculation immobilière s’emballe, tout le monde s’y met

3 janvier 2007 - 01h20 - Economie

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A Casablanca, les prix du terrain prennent 30% chaque année. A Rabat, les grands projets ont fait exploser les prix poussant les pouvoirs publics à interdire les transactions dans certaines zones. Villas à Casablanca, riads et appartements de luxe à Marrakech, résidences secondaires à Agadir, la fièvre est générale. Même les petites bourgades sont touchées.

Un terrain qui, en l’espace de quelques mois, a doublé de prix ; des biens immobiliers construits qui n’arrêtent pas de prendre de la valeur, à un rythme très soutenu. Le tout dopé par une demande de plus en plus importante qui voit dans la propriété immobilière l’un des moyens les plus rentables et les plus sûrs de faire fructifier son capital. Qu’il soit le fait de particuliers ou d’institutionnels, l’investissement dans la pierre prend des proportions significatives. Aucune grande ville du pays n’est épargnée par la boulimie des investisseurs.

Que l’on parle de spéculation immobilière à Casablanca est chose normale, vu l’importance de la métropole dans le tissu économique du pays. La cherté des prix à Rabat est, selon les professionnels du secteur, notamment due au profil administratif, politique et diplomatique de la capitale. Quant à Marrakech, la destination la plus en vue dans le milieu de la jet-set internationale, l’aura touristique de la ville a déteint sur les offres immobilières et sur leurs prix. Il en est de même pour Agadir, métamorphosée, en l’espace de quelques années, en paradis immobilier pour retraités européens. La spéculation immobilière est aujourd’hui un phénomène auquel s’adonnent non seulement les agents immobiliers, courtiers et autres promoteurs, mais quasiment tout le monde.

Les terrains sont toujours un bon filon

Parmi les principes de base de ce business qui plombe le marché mais garantit des rentrées d’argent conséquentes : miser sur le terrain. « Les grandes spéculations immobilières concernent désormais des terrains non bâtis se trouvant à l’intérieur du périmètre urbain des grandes villes », souligne Aziz Berrada, directeur de l’agence immobilière Bonnet, à Casablanca. Et c’est justement dans la capitale économique que ce phénomène est le plus flagrant. « Le prix des terrains bien situés à Casablanca augmente de 30 % par année à cause, notamment, du déficit chronique en foncier ».

Ceci s’explique par un projet lancé par l’Agence urbaine de Casablanca qui a annoncé de nouveaux documents d’urbanisation concernant des zones à exploiter par les promoteurs immobiliers. « Il s’agit d’anciennes zones industrielles et de parcelles de terrains se situant dans des quartiers où, jusque-là, il était interdit de construire des immeubles », explique Youssef Iben Mansour, promoteur casablancais et membre de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNIP). Désormais, les professionnels de l’immobilier visent des parcelles de terrains non bâtis et des entrepôts hangars à Roches Noires, Aïn Borja, Val Fleuri, Riviera et même sur le boulevard Abdelmoumen.

De même, l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation a toujours été une aubaine pour les spéculateurs. Des centaines d’hectares qui s’ajoutent au périmètre urbain constituent, en effet, une occasion d’engranger des plus-values mirobolantes et de gagner beaucoup d’argent. A Casablanca, par exemple, et en l’absence d’un schéma directeur, arrivé à expiration fin 2004, et de plans d’aménagement, devenus caducs depuis 1998, les promoteurs attendent impatiemment les 360 ha de l’aérodrome de Casa-Anfa, qui seront ouverts à l’urbanisation, ainsi que la nouvelle zone de 1 500 ha ceinturant la ville, et qui se trouve actuellement à l’étude au niveau de l’Agence urbaine de la métropole.

« A Rabat, l’immobilier est en pleine hausse, particulièrement depuis 2003. La ville souffre également d’un réel manque de terrains. Mais l’on espère que l’extension de l’urbanisation sur la route de Zaers-Aïn Aouda ainsi que l’émergence de la nouvelle ville de Tamesna et l’ouverture du plateau d’Akrach à l’urbanisation décongestionneront la ville et feront ainsi stagner les prix », souligne de son côté Adil Rahmoune, directeur d’Immo Clair Service, agence immobilière à Rabat.

Les exemples de spéculateurs qui se sont enrichis en acquérant des parcelles de terrain au rabais et en les revendant quelques années plus tard au prix fort sont légion. A Kénitra, par exemple, un promoteur a acquis, il y a plusieurs années, quatre villas au quartier Mimosa, à moins de 700 000 DH chacune. Huit mois plus tard, un nouveau zoning de l’Agence urbaine de la capitale du Gharb ouvre ce quartier aux constructions élevées (R+6). Le promoteur revend finalement ses acquisitions aux environs de 4,5 MDH l’unité. Difficile de prouver le délit d’initié dans ce cas. C’est pour ces raisons que le ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme a décidé de prendre le taureau par les cornes en éditant un atlas des nouvelles zones qui seront ouvertes en 2007 à l’urbanisation. « C’est une manière de renforcer la transparence du secteur, notre objectif est de mettre à la disposition des investisseurs et des promoteurs immobiliers une information exacte, précise et disponible pour couper court aux spéculations », avait alors déclaré Taoufik Hejira, ministre chargé de l’habitat et de l’urbanisme.

Des villas dont la valeur a augmenté de 1 million de DH en un an

Pour l’agent immobilier Aziz Berrada, cette spéculation n’a pas épargné les offres concernant les villas dans la métropole, beaucoup plus que les appartements. « L’intérêt des villas réside dans la possibilité pour les nouveaux propriétaires d’exploiter le terrain disponible en reconstruisant la parcelle à leur guise », explique M. Berrada. Ce dernier donne des exemples de villas, à Anfa, dont la valeur a gagné un million de DH en l’espace d’une année. Courant 2006, une villa surplombant l’océan sur la côte de Aïn Diab a été mise en vente. Elle a été finalement cédée à 6,5 MDH. Jusqu’ici, rien d’inhabituel, mais l’agent immobilier qui a conclu la vente donne un complément d’information plutôt insolite : il y avait, pour cette villa, une liste d’attente de près de 60 personnes.

Pour freiner cette fièvre spéculative, les autorités de la ville de Rabat ont, pour leur part, trouvé une autre parade : interdire purement et simplement les transactions immobilières dans certaines zones, notamment celles mitoyennes aux deux grands projets d’investissement.

C’est l’exemple des Oudayas et de la rangée d’immeubles donnant sur le Bouregreg. « En somme, toutes les zones entrent dans le plan d’aménagement de l’Agence de la vallée du Bouregreg », souligne pour sa part Adil Rahmoune. Interdit donc de vendre ou d’acheter des appartements, des riads ou maisons dans ces zones-là. C’est dire l’impact qu’a eu ce méga projet, initié depuis près de trois années, et dont la seconde tranche sera aménagée par l’un des géants de l’immobilier dans le monde, Sama Dubaï en l’occurrence.

Cet effet de levier, concernant les prix de l’immobilier, les Rbatis l’ont très bien ressenti, surtout après l’annonce d’un second méga projet immobilier et touristique, initié par un autre géant mondial du secteur, l’émirati Emaar. Ce dernier a jeté son dévolu sur la corniche atlantique de Rabat. Sur près de 12 km, il prévoit la construction de résidences haut-standing, d’hôtels, de cafés-restaurants et même d’un opéra. Pour le plus grand plaisir des habitants des quartiers limitrophes de cette zone. Les prix des appartements de la résidence Assabah, par exemple, ont tout simplement doublé. Le mètre carré s’y vendait aux alentours de 4 500 DH. Il a atteint désormais des sommets : 9 000 DH pour des appartements retapés. Quelques centaines de mètres plus loin, le quartier populaire d’Akkari a également été touché par la flambée des prix. Le mètre carré s’y négocie désormais aux environs de 7 000 DH.

170 Mdh pour spéculer à Bouknadel

L’effet des grands projets contamine même les toutes petites localités. Benslimane (voir reportage en page 13) n’est pas épargnée. Bouknadel, petite bourgade sur la route nationale reliant Salé à Kénitra, est beaucoup plus connue pour ses jardins exotiques que par l’attrait exercé sur les investissements immobiliers. Sauf que la région, où l’offre foncière est abondante, et qui profite de la proximité de deux grandes villes, Rabat-Salé et Kénitra en l’occurrence, a attiré l’un des plus grands promoteurs immobiliers du pays, à savoir Addoha. Le groupe d’Anas Sefrioui compte y investir 6 milliards de DH dans un projet comprenant l’aménagement de la Plage des Nations et la construction de milliers de résidences, plusieurs hôtels, restaurants et marinas, ainsi que la mise en place d’un golf de 18 trous. Une aubaine pour l’activité économique dans la région qui a vu, en l’espace de quelques mois, ses prix s’envoler. Une situation qui ne cesse d’attirer les hommes d’affaires nationaux, à l’image de cet investisseur qui a déboursé la bagatelle de 170 MDH pour l’acquisition de près de 2 000 logements et 500 commerces à Hay Chmaâou à Salé, et à Bouknadel. On peut imaginer à quel prix il pourra les revendre dans peu de temps !

La situation est différente dans d’autres villes du Royaume. Fès, mais surtout Marrakech et Agadir, connaissent un autre genre de spéculation commerciale due, cette fois-ci, à la demande des étrangers.

Les retraités européens se bousculent à Marrakech et Agadir

Adil Rahmoune, dont l’agence immobilière fait près de 80 % de son chiffre d’affaires avec les étrangers, explique cette attirance qu’exerce notre pays envers cette clientèle. « Il s’agit d’une clientèle très cosmopolite, composée en majorité de Français retraités, désireux de bénéficier d’avantages fiscaux, ou qui ont la nostalgie du pays (diplomates par le passé en fonction au Maroc, anciens professeurs ayant passé leur service civil au Maroc, anciens expatriés ou coopérants...) », précise-t-il.

Et d’ajouter : « D’autres profils investissent de plus en plus dans l’immobilier dans notre pays. Il s’agit de jeunes Occidentaux qui se sentent plus libres d’investir au Maroc et d’ouvrir ainsi des maisons d’hôtes, des lounges ou des restaurants branchés ».

« De plus en plus de retraités européens choisissent aussi de s’installer à Agadir », souligne pour sa part Hicham El Baz, gérant de l’agence Inchad immobilier. Cette clientèle se divise en deux catégories. « Il y a ceux qui sont réellement à la recherche d’une résidence secondaire et ceux dont le but n’est autre que la spéculation », souligne ce professionnel de l’immobilier.

Un avis partagé par Laurence Vernet, directrice de Vernet immobilier. Pour elle, « investir dans l’immobilier au Maroc est perçu en Europe, de plus en plus, en termes de rentabilité ». C’est ainsi qu’une ville comme Marrakech s’est trouvée assaillie par des investisseurs anglais et américains, « dont le seul but est de gagner de l’argent », souligne Mme Vernet. Et d’ajouter : « Leur but n’est pas spécialement de spéculer, mais d’acquérir un bien qui, dans quelque temps, aura pris de la valeur ». Adil Rahmoune explique cet intérêt par les principaux arguments touristiques de la destination Maroc : beau temps, hospitalité, détente et loisir, mais aussi par l’importance des avantages fiscaux qui sont accordés à cette clientèle « allemande ou anglophone, de richissimes propriétaires qui sont rentiers et veulent passer du bon temps dans notre pays ». Ces clients venus d’ailleurs s’intéressent essentiellement aux riads et anciennes demeures de la médina, mais aussi, de plus en plus, à des appartements neufs et villas de haut standing. « A Marrakech, comme il est maintenant plus difficile de tomber sur un riad ou une maison à réhabiliter, l’on s’intéresse de plus en plus aux appartements de la nouvelle ville, au Guéliz notamment, et aux villas situées au cœur de la palmeraie », explique pour sa part Laurence Vernet.

Cette nouvelle vision de l’investissement immobilier, essentiellement le fait des étrangers, pour le moment, commence à faire tache d’huile. Les professionnels de la vente immobilière sont unanimes. En matière de profit immobilier, la location précède la spéculation. « Prenez la même somme d’argent, achetez un bien immobilier et louez-le pour une durée moyenne de trois ans. Revendez-le et vous aurez mis en poche non seulement le loyer de 36 mois mais également une plue-value conséquente », démontre habilement Aziz Berrada. « Les Marocains, eux aussi, ont compris le principe. 63 % des ménages sont propriétaires de leur demeure alors que 84 % des MRE investissent dans la pierre. Ceci implique une croissance soutenue et inévitable du locatif », souligne la directrice de l’agence Vernet immobilier, qui commence d’ailleurs à développer de nouveaux produits locatifs destinés aussi bien aux Marocains qu’aux étrangers.

La vie éco - Fadoua Ghannam

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