MRE - Immobilier : signer un acte en France ne suffit plus pour un bien au Maroc

Les Marocains résidant à l’étranger (MRE) qui possèdent un bien immobilier au Maroc doivent désormais faire preuve de vigilance lorsqu’un acte est signé hors du royaume. Une vente, une donation, une succession ou la constitution d’un droit réel établie en France peut produire des effets au Maroc, mais elle doit encore respecter les règles fiscales marocaines pour être reconnue dans les démarches foncières.

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Selon Les Inspirations Éco, qui cite une réponse administrative de la Direction générale des impôts datée du 25 mai 2026, référencée DS96/261/D95, la DGI a apporté des précisions sur l’application de l’article 139-I du Code général des impôts aux actes dits transfrontaliers. Sont concernés les actes établis dans un pays étranger, comme la France, mais portant sur des biens situés au Maroc.

Le point central concerne l’attestation d’enregistrement. La loi de finances 2025 a introduit l’obligation d’accompagner les actes présentés à la Conservation foncière d’une attestation délivrée par l’administration fiscale marocaine. Autrement dit, la simple mention d’enregistrement portée sur l’acte ne suffit plus nécessairement pour permettre l’inscription sur les livres fonciers.

Cette attestation devient donc une pièce essentielle pour les propriétaires MRE. Sans elle, un acte concernant un bien situé au Maroc peut se heurter à un refus lors des démarches auprès de la Conservation foncière. D’après la réponse citée, les actes ne peuvent être acceptés par le conservateur que s’ils ont été préalablement enregistrés et accompagnés de cette attestation.

La DGI prévoit aussi un dispositif de vérification de l’authenticité de cette attestation. Celle-ci peut comporter un QR code permettant d’en vérifier la validité. Pour les actes enregistrés directement auprès des bureaux de l’enregistrement, notamment lorsqu’ils proviennent de l’étranger, l’administration précise toutefois que le cachet officiel peut faire foi lorsque l’attestation ne comporte pas de QR code.

Autre point important pour les MRE : le paiement de droits fiscaux en France ne règle pas automatiquement la situation au Maroc. Lorsqu’une convention fiscale permet d’éviter une double imposition, le contribuable peut demander l’imputation des droits déjà payés à l’étranger. Mais cette démarche n’est pas automatique. Elle doit être sollicitée auprès du bureau d’enregistrement compétent, avec les justificatifs nécessaires.

En pratique, un MRE qui signe en France une donation portant sur un appartement à Rabat, Casablanca, Tanger ou Salé devra pouvoir présenter les preuves des droits acquittés à l’étranger, demander leur prise en compte au Maroc et faire enregistrer l’acte selon les règles marocaines. Une attestation du notaire français ou une quittance fiscale peut être demandée, mais l’administration marocaine devra être en mesure d’identifier clairement les montants payés et la nature de l’opération.

Le délai constitue l’autre difficulté majeure. Le Code général des impôts prévoit des délais d’enregistrement, notamment un délai de 30 jours pour certains actes. Or les démarches à l’étranger peuvent prendre plusieurs semaines, en particulier lorsqu’il faut obtenir une copie de l’acte, une attestation fiscale ou des justificatifs de paiement. La DGI rappelle toutefois que les pénalités et majorations peuvent s’appliquer si les délais marocains ne sont pas respectés, indépendamment du temps nécessaire aux formalités réalisées en France.

Des demandes de remise ou de modération des pénalités restent possibles lorsque des circonstances particulières le justifient. Mais elles sont examinées au cas par cas et ne constituent pas un droit automatique. Pour les familles MRE, cela signifie qu’une succession ou une donation mal anticipée peut entraîner un blocage administratif, voire des frais supplémentaires.

Ces précisions intéressent directement les Marocains du monde qui gèrent un patrimoine familial au Maroc depuis la France ou un autre pays. Elles concernent aussi les héritiers, les donateurs, les acheteurs, les vendeurs et les familles qui organisent un partage patrimonial entre plusieurs pays.

Pour éviter les mauvaises surprises, les professionnels du droit sont désormais appelés à mieux coordonner les démarches entre les deux pays. Les MRE concernés devront surtout anticiper les formalités marocaines dès la signature de l’acte à l’étranger, au lieu d’attendre la phase d’inscription à la Conservation foncière.

Le message de l’administration fiscale est clair : un acte signé en France peut être valable, mais il ne produit pleinement ses effets au Maroc qu’après respect des obligations d’enregistrement, de justification fiscale et de présentation de l’attestation exigée par l’administration marocaine.