Immobilier au Maroc : le piège des 30 jours qui peut coûter cher aux MRE

- 17h00 - Maroc - Ecrit par : Nadia El A.

Les MRE qui signent à l’étranger un acte concernant un bien situé au Maroc doivent désormais surveiller de près les délais. Un retard dans l’enregistrement peut entraîner des pénalités, même si les démarches à l’étranger prennent du temps.

Posséder un bien au Maroc tout en vivant en France, en Belgique, en Espagne ou ailleurs peut réserver de mauvaises surprises administratives. La Direction générale des impôts a récemment rappelé que les actes établis à l’étranger, mais portant sur des biens immobiliers situés au Maroc, restent soumis aux formalités fiscales marocaines. Et l’un des points les plus sensibles concerne le délai d’enregistrement.

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Selon Les Inspirations Éco, qui cite une réponse administrative de la DGI datée du 25 mai 2026 et référencée DS96/261/D95, les actes transfrontaliers doivent respecter les règles du Code général des impôts lorsqu’ils produisent des effets juridiques ou fiscaux au Maroc. Sont notamment concernés les ventes, donations, successions ou constitutions de droits réels sur des biens immobiliers situés dans le royaume.

Pour les Marocains résidant à l’étranger, le risque vient souvent d’un décalage entre le calendrier du pays où l’acte est signé et celui exigé par l’administration marocaine. Un acte établi en France peut nécessiter plusieurs semaines avant que le notaire ne délivre tous les justificatifs nécessaires. Mais ce délai étranger ne suspend pas forcément les délais prévus au Maroc.

Le Code général des impôts prévoit notamment un délai de 30 jours pour l’enregistrement de certains actes. La DGI rappelle que le paiement de droits complémentaires au-delà des délais prévus entraîne l’application des pénalités et majorations correspondantes, indépendamment de la date à laquelle les formalités ont été accomplies à l’étranger.

C’est précisément ce point qui peut piéger les MRE. Une donation signée en France, par exemple, peut concerner à la fois des biens situés en France et un appartement au Maroc. Le notaire français peut prendre du temps pour finaliser l’acte, établir les justificatifs fiscaux ou transmettre les pièces nécessaires. Mais si le dossier arrive trop tard au bureau d’enregistrement marocain, les droits dus au Maroc peuvent être assortis de pénalités.

Autre idée reçue : payer des droits à l’étranger ne suffit pas automatiquement à régler la situation au Maroc. Lorsqu’une convention fiscale permet d’éviter une double imposition, le contribuable peut demander l’imputation des droits déjà acquittés hors du royaume. Mais cette imputation doit être sollicitée auprès du bureau d’enregistrement compétent. Elle n’est pas appliquée d’office.

Le contribuable doit donc fournir les justificatifs prouvant les montants déjà payés à l’étranger. Ces documents peuvent prendre la forme d’une quittance, d’une attestation notariale ou de tout élément permettant d’établir la réalité du paiement. En pratique, mieux vaut demander ces pièces dès la signature de l’acte, afin d’éviter que le dossier marocain ne soit déposé après l’expiration du délai.

Les conséquences peuvent être importantes. Un acte signé à l’étranger et portant sur un bien au Maroc doit non seulement être enregistré, mais aussi être accompagné d’une attestation d’enregistrement délivrée par l’administration fiscale marocaine. Cette attestation devient indispensable pour les démarches auprès de la Conservation foncière. Sans elle, l’inscription de l’acte peut être refusée.

La loi de finances 2025 a renforcé ce contrôle en imposant cette attestation pour les actes présentés aux conservateurs de la propriété foncière. L’objectif est de permettre à la Conservation foncière de vérifier que la formalité d’enregistrement a bien été accomplie et que les droits correspondants ont été payés.

La DGI prévoit une vérification de l’authenticité de cette attestation, notamment par QR code lorsque celui-ci existe. Pour les actes enregistrés directement auprès des bureaux d’enregistrement, notamment dans le cadre de procédures papier, le cachet officiel de l’administration peut toutefois faire foi.

Des demandes de remise ou de modération des pénalités restent possibles lorsque des circonstances particulières le justifient. Mais cette possibilité ne constitue pas un droit automatique. L’administration examine les demandes au cas par cas, en fonction des éléments fournis par le contribuable.

Pour les MRE, la principale leçon est donc l’anticipation. Lorsqu’un acte signé à l’étranger concerne un bien au Maroc, il faut penser immédiatement aux formalités marocaines : délai d’enregistrement, justificatifs fiscaux étrangers, demande d’imputation, attestation d’enregistrement et inscription à la Conservation foncière.

Sur Bladi.net : Immobilier au Maroc : ce délai de 30 jours que les propriétaires ne doivent surtout pas oublier

Ce formalisme peut paraître technique, mais ses conséquences sont très concrètes. Un retard, un justificatif manquant ou une demande d’imputation oubliée peut bloquer une opération immobilière au Maroc et alourdir la facture fiscale. Pour les familles marocaines établies à l’étranger, le délai de 30 jours devient ainsi un point de vigilance majeur.

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