L’immobilier trop cher pour les Marocains ?

Le marché immobilier marocain est confronté à de nombreux défis en 2025. Des professionnels soulignent l’urgence d’équilibrer l’offre et la demande et de baisser les prix des logements afin de les rendre accessibles aux ménages à revenu moyen.

Entre l’offre qui se raréfie et la demande en pleine expansion, le marché immobilier marocain a connu une évolution en demi-teinte en 2024. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a entraîné une hausse des prix, rendant difficile l’accès aux logements aux ménages à revenu moyen. Selon les données actualisées de Bank Al-Maghrib (BAM) et de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), les transactions sur le résidentiel ont chuté de 17,3 % au premier trimestre de l’année, soit une baisse de 17,5 % pour les appartements, 18 % pour les maisons et 4,2 % pour les villas.

« Aujourd’hui, le constat, au demeurant amer, est qu’il y a beaucoup de stocks sur le marché depuis quelques années. Cela prouve que la demande est rare. Cette crise touche presque tous les segments, le neuf comme l’ancien, à l’exception du résidentiel de luxe qui trouve toujours preneur », a déclaré à Challenge, Mohamed Lahlou, président de l’Union régionale des agences immobilières (URAI) Casablanca-Settat. Selon lui, la baisse du pouvoir d’achat des ménages et la hausse du coût du crédit bancaire expliquent cette situation. D’après BAM, le taux moyen appliqué aux crédits immobiliers était de 4,36 % au premier trimestre de 2024. Aussi, les banques ont-elles corsé les conditions d’octroi de crédits immobiliers.

« D’un côté, les taux d’intérêt ont augmenté et les banques ne financent plus les acquisitions immobilières à 100 %, et, de l’autre, la baisse du pouvoir d’achat rend l’épargne presque impossible pour les ménages. Il est difficile de relancer le marché de l’immobilier dans ces conditions », s’alarme Lahlou. Face à cette situation, le gouvernement a lancé en janvier 2024 le programme d’aide au logement qui, selon Lahlou, « représente aujourd’hui une alternative ». Le président de l’URAI invite aussi l’Exécutif à « aussi revoir la fiscalité, notamment la baisse des frais d’enregistrement, faire payer la TPI, recouvrer les terrains non bâtis… »

Pour sortir de cette crise, il faudrait « se concentrer sur le renforcement de la demande en priorité », suggère Zakia Medkor, responsable souscription risques techniques chez Allianz Maroc, appelant entre autres à « redonner confiance aux consommateurs dans la qualité des biens construits, à mettre en place un Code de Construction et à veillant à son application », ainsi qu’à celle de la loi d’obligation d’assurance pour les chantiers de construction et la responsabilité civile décennale. L’expert recommande aussi de faciliter les procédures administratives pour les primo-acquéreurs, et de « subventionner et développer un produit adapté en termes de coût, de besoin et de financement des différentes tranches sociales, notamment la classe moyenne. »

Lahlou a par ailleurs insisté sur l’urgence de la mise en place d’un cadre réglementaire pour l’intermédiation immobilière. « C’est depuis le 14 février 2014 que nous avons proposé le projet de loi, et, depuis 2017, le dossier est au secrétariat du gouvernement », a-t-il rappelé, avant d’ajouter : « Il est urgent d’activer le projet de loi concernant notre profession, car les agents immobiliers seront amenés à accompagner les futurs acquéreurs dans le cadre du nouveau programme d’aide au logement, et on ne peut permettre à n’importe qui d’assurer cette intermédiation. »