Maroc : l’État encaisse aujourd’hui, paiera des loyers demain
Le Maroc a obtenu en 2025 des recettes équivalentes à 2 % du PIB grâce à des opérations de cession-bail sur des biens immobiliers de l’État. Une solution qui apporte immédiatement de l’argent au budget, mais oblige ensuite l’administration à louer les bâtiments vendus.
Le principe consiste à céder un bien immobilier public à un investisseur, puis à le reprendre aussitôt en location afin de continuer à l’utiliser. L’État reçoit ainsi une somme importante au moment de la vente, mais s’engage en contrepartie à payer des loyers pendant plusieurs années.
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Ces opérations de cession-bail ont représenté l’équivalent de 2 % du produit intérieur brut marocain en 2025, relève le Rapport de suivi de la situation économique au Maroc publié par la Banque mondiale. L’institution ne détaille pas les bâtiments concernés dans son analyse.
Cette rentrée d’argent a accompagné l’amélioration des finances publiques. Le déficit budgétaire est passé de 7,1 % du PIB en 2020 à 3,5 % en 2025. Les recettes publiques ont atteint 30,1 % du PIB, grâce notamment à la progression de l’impôt sur les sociétés, de la TVA et des droits de douane.
La dette du Trésor s’est parallèlement stabilisée autour de 67 % du PIB, après avoir dépassé 70 % pendant la crise sanitaire. La croissance économique et les réformes fiscales ont donc réellement amélioré la situation, mais les ventes suivies de locations ont également contribué aux résultats affichés.
Une recette impossible à répéter indéfiniment
La Banque mondiale appelle à ne pas confondre ces ressources exceptionnelles avec des recettes permanentes. Une cession-bail améliore immédiatement le budget, mais elle ne peut être reproduite chaque année sur le même patrimoine. Elle génère aussi une dépense future puisque l’État doit désormais payer pour occuper des immeubles dont il était auparavant propriétaire.
L’institution estime que le recours persistant à ces opérations, combiné aux transferts ponctuels provenant des entreprises publiques, pourrait conduire à surestimer la solidité réelle des finances de l’État.
Cette vigilance intervient alors que les dépenses ont dépassé les montants initialement budgétisés en 2025. L’accélération des investissements publics a représenté un supplément équivalent à 1,6 % du PIB, tandis que les transferts aux entreprises publiques ont augmenté de 0,6 % du PIB, notamment au bénéfice du transport ferroviaire, du secteur aérien et d’organismes intervenant dans la distribution et le soutien aux agriculteurs.
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Le déficit budgétaire devrait d’ailleurs remonter légèrement à 3,8 % du PIB en 2026, avant de revenir à 3,5 % en 2027 puis à 3,4 % en 2028. Pour la Banque mondiale, cette trajectoire dépendra de la capacité du Maroc à maintenir ses recettes sans s’appuyer excessivement sur des ventes d’actifs et d’autres ressources qui ne se renouvellent pas.
