MRE : les pièges à éviter avant d’acheter un logement sur plan au Maroc
Acheter un appartement depuis l’étranger peut rapidement tourner au cauchemar lorsque le chantier s’arrête ou que le promoteur disparaît. Au Maroc, la loi encadre pourtant précisément les ventes sur plan. Encore faut-il que les MRE vérifient plusieurs documents avant de verser le moindre dirham.
Les logements vendus avant même leur construction continuent d’attirer les Marocains résidant à l’étranger. Les prix sont parfois plus avantageux et les programmes promettent une livraison à temps pour un retour définitif, une retraite ou un investissement locatif.
Sur Bladi.net : Maroc : les garanties à prendre pour éviter une escroquerie immobilière
La distance complique cependant le suivi du chantier. Certains acquéreurs découvrent tardivement des retards importants, des modifications du projet ou l’arrêt complet des travaux. Les démarches deviennent alors longues, surtout lorsque les paiements reposent sur de simples reçus, des échanges par messagerie ou un contrat insuffisamment précis.
La loi marocaine impose pourtant plusieurs protections. Selon le texte relatif à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement publié par l’Agence nationale de la conservation foncière, aucun contrat de réservation ou contrat préliminaire ne doit être conclu avant l’obtention du permis de construire.
Le contrat doit notamment préciser le numéro du titre foncier, les éventuelles charges grevant le terrain, les références du permis de construire, la description du logement, son prix définitif, les modalités de paiement, le délai de livraison et les références de la garantie protégeant l’acheteur.
Avant de signer, le MRE doit donc vérifier que le promoteur dispose réellement des droits nécessaires sur le terrain. Une publicité, une maquette ou la présence d’un bureau de vente ne prouvent ni la propriété du terrain ni l’autorisation de construire.
Pas un dirham sans garantie
La loi encadre également les sommes pouvant être réclamées. Le paiement doit suivre l’avancement réel du chantier : une première part limitée lors de la réservation, puis des versements successifs au lancement des travaux, à l’achèvement des fondations, du gros œuvre et des finitions. Les 20 % restants ne sont dus qu’au moment du contrat définitif et de la remise des clés.
Tout paiement effectué avant la signature d’un contrat de réservation ou d’un contrat préliminaire conforme est considéré comme nul. Les virements vers un compte personnel, les avances en espèces ou les versements réclamés sur la seule base d’une promesse commerciale doivent donc alerter l’acquéreur.
Le promoteur doit aussi fournir une garantie d’achèvement des travaux ou une garantie permettant de rembourser les sommes payées si le projet n’est pas exécuté. Le MRE doit demander une copie de cette garantie et vérifier qu’elle correspond précisément au programme et au logement achetés.
Il est également préférable de choisir son propre notaire, avocat ou conseiller juridique, plutôt que de s’en remettre uniquement au professionnel présenté par le promoteur. Une procuration donnée à un proche au Maroc doit rester limitée aux démarches clairement définies, sans lui permettre de modifier le prix, le logement ou les conditions du contrat.
Les photos du chantier et les promesses envoyées à distance ne remplacent pas les documents officiels. Avant chaque nouveau versement, l’acquéreur doit s’assurer que l’étape de construction correspondante a réellement été achevée.
Sur Bladi.net : Acheter au Maroc : le document foncier à vérifier avant de payer
Lorsqu’un projet est abandonné, la possibilité de récupérer les avances dépend largement des garanties obtenues et des documents signés au départ. Pour les MRE, la meilleure protection reste donc de ralentir la transaction au moment où le promoteur demande d’aller vite.
