Fin de la folie immobilière ?

L’arbre ne peut pas monter jusqu’au ciel. Les professionnels de l’immobilier, interrogés dans ce dossier, font la même analyse de la situation actuelle du marché. La hausse des prix de ces dernières années est allée trop loin et ne reflète plus la valeur économique des actifs. Que la croissance des prix du mètre carré soit 5,6, voire 7 fois celle du PIB, on sort de toute logique économique.

Les services du ministère des Finances (direction des études et des prévisions financières) viennent aussi de le rappeler avec fracas dans une récente note de synthèse du secteur. A un moment ou à un autre, à moyen terme, prédisent les professionnels, il y aura une correction technique. Entendez : une baisse des prix, mais pas un effondrement. Juste une accalmie sur les tarifs du mètre carré.

Dans l’entretien qu’il nous a accordé, le directeur général de l’Agence urbaine du Grand Casablanca, Allal Sekrouhi, arrive au même constat, mais tout en étant conscient qu’il n’y a pas de solution magique contre les excès de la spéculation. L’un de ces excès tient, par exemple, à la situation dans laquelle se trouve une frange des ménages appartenant à la classe moyenne. Malgré une capacité d’endettement intacte et un apport personnel, bien d’entre eux se retrouvent piégés et subissent, de fait, une éviction du marché. Ils ne peuvent pas acheter un appartement qui correspond à leur standing car inaccessible, et ils ne peuvent non plus acheter beaucoup plus bas car le confort est en dessous de leurs aspirations.

L’ouverture promise de nouvelles zones à l’urbanisation devrait peut-être permettre de contenir l’emballement des tarifs à Casablanca, l’une des régions où l’on observe ce phénomène à cause des prix qui ont atteint des proportions « inexplicables ». Le patron de l’Agence urbaine parle de 25.000 hectares -dont 20% dédiés aux activités économiques- qui seront mis à disposition des promoteurs.

Plusieurs indices corroborent la baisse du thermomètre sur le marché. A Marrakech par exemple, des promoteurs qui ont cru « qu’il suffisait d’y aller » enregistrent les premières méventes de leurs programmes. Sur certains segments, la baisse des prix serait de 15% par rapport aux niveaux de l’été 2007. La demande solvable plafonne. L’animation du marché souffre par ailleurs des difficultés économiques en Europe, important pourvoyeur de la clientèle non-résidente qui investit dans l’immobilier au Maroc.

Cette nouvelle situation contraint les promoteurs à revoir leurs arguments de vente. L’écosystème des services qui se greffent à un programme est aujourd’hui un élément fondamental pour placer un produit. Une piscine, un service de syndic et de sécurité digne de ce nom constituent un smig exigé par le client. Sans ce minimum, le promoteur doit alors concéder un gros effort sur les prix pour vendre son programme.

L’autre indice de cette accalmie du marché est à observer dans le tassement de la croissance des crédits aux particuliers au cours des trois premiers mois de l’année. Il semble que les mises en garde de la Banque centrale commencent à produire des effets. Les notaires, en première ligne dans les transactions immobilières, confirment le ralentissement de l’activité dans leurs études, notamment sur les catégories de logements haut et moyen standing (tout étant relatif).

A surveiller, enfin, l’évolution du marché du locatif qui donne la tendance du marché de l’immobilier. Dans le moyen et haut standing, le meublé gagne du terrain au point qu’il est devenu presque impossible de louer un appartement nu. La location bénéficie d’un régime fiscal très attractif, régime peu connu du reste, et qui ne suffit pas pourtant à pousser au civisme fiscal. Les loyers sont, dit-on, un des gros foyers de l’évasion fiscale. "Les professionnels, à travers leur fédération, réfléchissent sur un moyen de définir une grille de critères de classification de standing. Il faut espérer qu’il ne s’agit pas que d’une déclaration d’intention".

Source : L’Economiste - A. S.