Les prix élevés empêchent la classe moyenne d’accéder à l’immobilier

Après s’être battu des années pour garantir des logements abordables pour les ménages marocains à faibles revenus, le gouvernement se trouve aujourd’hui confronté à un nouveau problème : l’achat d’un logement est hors de portée de la classe moyenne.

Cela fait cinq ans que Slimane Belhouat, directeur d’une entreprise privée au Maroc, essaie d’acheter une maison. Malgré un revenu mensuel de 12.000 dirhams – dans un pays où le revenu moyen est de 1344 dirhams – il ne peut actuellement obtenir un prêt pour acheter un appartement dans un quartier correct et tranquille de la capitale.

"Il faut un budget minimum d’un million de dirhams pour acheter un logement de 80 mètres carrés à Rabat. Cela relève de l’impossible pour mon cas. Je ne vais pas consacrer les trois quarts de mon salaire pendant de longues années à acquérir mon propre appartement."

Il n’est pas seul dans son cas. Karima et son mari Othmane voulaient acheter une parcelle de terrain pour construire une maison de deux étages à Temara, mais au fil des années, leur rêve s’est évaporé. Le jeune couple espère maintenant acheter un appartement avec juste ce qu’il faut de chambres pour une petite famille.

"Les prix des lots de terrain ont connu une montée vertigineuse. Pour un 90 mètres carrés, il faut au moins 900.000 dirhams. Cela dépasse nos revenus, alors que ma femme et moi sommes cadres dans une entreprise. Le prix des appartements a aussi connu une hausse sans précédent", explique Othmane, l’air dépité. Sa femme Karima ajoute que cette situation a conduit plusieurs de leurs amis à acheter un logement social destiné en principe aux ménages à faibles revenus.

Un autre problème empêche de nombreuses personnes d’être propriétaires de leur maison : le "noir", un montant que l’acheteur doit payer sous la table pour que le promoteur échappe aux impôts. Bien qu’illégale, cette pratique est largement répandue. Et ces paiements peuvent atteindre la moitié du prix d’un appartement. Le phénomène persiste malgré les nombreuses promesses du ministère du Logement d’y mettre un terme.

Les banques n’accordant des prêts qu’à hauteur du montant stipulé dans le contrat officiel, la prévalence des fortes sommes échangées sous la table a poussé Samira Toumani, une fonctionnaire, à abandonner l’idée d’avoir sa maison à elle.

"Pour acheter un appartement, il me fallait contracter un crédit bancaire et me débrouiller pour le complément. J’ai fini par laisser tomber. C’est la location qui me convient le mieux pour le moment", ajoute-t-elle.

Le ministère du logement reconnaît qu’il existe un grand déficit en matière des logements destinés à la classe moyenne. Selon les chiffres du Haut commissariat au Plan, 2,4 millions de familles sont concernées par le phénomène. Au total, 800.000 familles ne sont pas propriétaires de leur logement ; 300.000 d’entre elles vivent dans des logements insalubres.

Cette situation s’est propagée parce que ces dernières années, le gouvernement, par le biais de programmes ambitieux comme le fonds d’aide au logement FOGARIM, a porté essentiellement son attention sur les logements sociaux, pour réduire le nombre de bidonvilles et de logements insalubres. De plus, les incitations fiscales consenties aux promoteurs immobiliers ont incité ces derniers à viser le secteur du logement financé par l’Etat.

Le gouvernement souhaite réduire la pénurie de logements à 27 pour cent en 2012. Pour y parvenir, les divers acteurs du marché cherchent maintenant à mettre en oeuvre deux accords signés en février et destinés à aider les Marocains de la classe moyenne à acquérir leur propre logement.

Le gouvernement s’est engagé à libérer 3853 hectares de terrains publics pour la construction de 200.000 nouveaux logements. Quatorze pôles et zones urbaines seront créés et 28 programmes de logements lancés dans 32 villes de 11 régions du pays, pour un coût de près de 52 milliards de dirhams.

Le gouvernement s’est également engagé à accroître la taille du fonds de garantie pour la classe moyenne. En donnant aux salariés du secteur privé l’accès à ce fonds, le gouvernement espère renforcer la demande des acheteurs de la classe moyenne. Il escompte que les personnes ayant un salaire mensuel net de 10.000 dirhams et les couples ayant un revenu combiné de 15.000 dirhams pourront obtenir des garanties à hauteur de 800.000 dirhams.

"Cette mesure donnera une bouffée d’oxygène au secteur car le besoin est bel et bien réel dans ce segment", explique Youssef Ibn Mansour, le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers.

Le ministère du Logement et plusieurs agences urbaines tentent actuellement d’autoriser, par voie d’exception, "l’urbanisation" des banlieues, permettant ainsi des programmes intégrés de logement. En mars, le ministre du Logement Ahmed Taoufiq Hejira a demandé à toutes les parties concernées de travailler pour libérer des terrains à la périphérie des villes, pour y permettre dès que possible la construction de logements pour les familles de la classe moyenne, exclues depuis de nombreuses années de tous les programmes de logement lancés par le gouvernement.

La création d’une nouvelle génération de coopératives d’habitat est une autre priorité fixée par le ministère du Logement pour aider les acheteurs de la classe moyenne. La plupart de ces coopératives n’ont pas atteint leur but par suite d’un financement adéquat, d’une mauvaise gestion ou de litiges. L’année dernière, seules 32 pour cent d’entre elles avaient pu accéder au logement, le reste peine encore à accéder au stade de la construction.

Le ministère souhaite que ces groupes bénéficient d’un accès direct aux terrains au prix coûtant. L’objectif est de rendre la propriété immobilière abordable pour ne plus devoir recourir aux intermédiaires qui tirent les prix à la hausse. Le ministère envisage même de subventionner les études techniques et architecturales pour rendre les choses encore plus faciles pour les coopératives.

"Les promoteurs continuent de produire des logements qui ne répondent pas aux attentes de la classe moyenne en termes de standing et de prix", explique le professeur d’économie Abderrahmane Yahyaoui. Il estime que la nouvelle stratégie gouvernementale encouragera les promoteurs à s’intéresser aux acheteurs de la classe moyenne. "C’est ce segment qui constitue le plus gros réservoir de clientèle", explique-t-il.

De nombreux Marocains de la classe moyenne attendent impatiemment que la nouvelle stratégie gouvernementale entre en application. Mais au vu de la situation économique actuelle, certains acheteurs potentiels restent réticents. Mohammed Maaroufi, professeur dans l’enseignement supérieur, explique que bien que les banques offrent aujourd’hui des conditions avantageuses, les prix du marché pourraient baisser par suite de la crise économique mondiale qui commence à faire sentir ses effets au Maroc.

"Je veux acheter mais j’attendrai que les prix soient à nouveau ajustés", explique-t-il. "Actuellement, ils ne représentent pas la valeur réelle du bien."

Source : Magharebia - Sarah Touahri