Simples surenchères, comportements moutoniers, ou besoins pressants de constituer un patrimoine foncier coûte que coûte ? « Le niveau et le rythme de progression des prix ne sont souvent pas proportionnels à la variation de ses composantes », affirme d’emblée Nour Eddine Charkani El Hassani, directeur général de Wafa Immobilier.
D’une manière plus générale, le prix d’un produit est fonction du :
• coût financier et comptable ;
• prix du marché ;
• prix psychologique : prix au-dessus duquel le produit serait trop cher et prix au-dessous duquel le produit serait considéré de mauvaise qualité.
S’agissant du secteur de l’immobilier, ces composantes restent valables, mais leur évolution ne trouve parfois pas d’explication. Certes, le foncier est souvent considéré comme le principal facteur inflationniste. Mais comment alors expliquer la flambée du foncier lui-même ?
Par l’arrivée d’investisseurs étrangers accoutumés à d’autres niveaux de prix, par les surliquidités abondantes sur le marché bancaire, par la rareté du foncier, par le fort potentiel du marché, par l’appât du gain ?…
Les prix des intrants (ciments, sables, rond à béton, sanitaires…) ont connu, comme rappelé précédemment, des variations importantes à la hausse et qui pourraient justifier la cherté actuelle du logement. Alors pourquoi le logement social n’a-t-il pas réellement augmenté ses prix ?
Bien au contraire, de 200.000 DH l’appartement HBM dans la grande métropole, certains promoteurs proposent des logements à partir de 140.000 DH. Les argumentaires souvent avancés sont les économies d’échelle importantes, péréquations avec l’Etat, l’expérience professionnelle, la fiscalité avantageuse…
« Nous pouvons affirmer que les hausses injustifiées concernent beaucoup plus le foncier et sont guidées par des motifs subjectifs, voire irrationnels ». C’est le cas à Marrakech ou à Casablanca par exemple où un terrain se vend, en quelques semaines, voire en quelques jours, à 500 DH/m2, puis à 750 DH/m2 et finalement à 1.500 DH/m2 ! Il serait hasardeux de faire des prévisions à moyen ou long terme surtout pour un secteur très sensible à toute fluctuation ou événements conjoncturels. Mais globalement, on ne peut que confirmer l’engouement pour ce secteur considéré comme rentable et peu risqué et ce, tant que les besoins en logements demeurent très importants.
Et le moyen standing ?
S’agissant du moyen standing, il est vrai que depuis ces dernières années, la principale cause de la hausse des prix est la rareté et donc le prix du foncier. Cependant, plusieurs facteurs peuvent présager d’une relative stagnation des prix :
• Le nouveau code de l’urbanisme et les nouveaux plans d’aménagement,
• Les nouvelles villes (Tamesna, Tamansourt, Tagadirt…)
• L’ouverture de nouvelles zones immeubles en milieux urbains
• La mise à disposition de fonciers équipés par l’Etat aux promoteurs privés
• La concurrence de plus en plus vive sur ce segment.
Nous assisterons tout au plus dans les grandes villes à des variations à la hausse plus cohérentes (5 à 10% par an en moyenne) justifiées notamment par l’équilibre entre l’évolution des coûts réels et le niveau du pouvoir d’achat et d’endettement du marché cible. Le logement social, quant à lui, ne devrait pas subir de variations significatives. En revanche, à moyen terme, le haut standing et le résidentiel (balnéaire, résidences secondaires…) continueront sur leur trend haussier pour atteindre des niveaux de prix jamais vus au Maroc !
L’Economiste - Saïd Mabrouk
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