Immobilier au Maroc : le fisc marocain en alerte

L’existence de nouvelles pratiques frauduleuses a poussé les services de contrôle de la Direction générale des impôts (DGI) à intensifier leurs inspections fiscales à l’encontre de plusieurs promoteurs immobiliers et entreprises spécialisées dans la construction de logements de luxe.

Tout est parti des déclarations faites par ces promoteurs aux guichets fiscaux de Casablanca et de Marrakech. Les contrôleurs fiscaux soupçonnent des manipulations de déclarations fiscales et de blocage du mécanisme de « l’avis préalable » prévu par l’article 234 bis du Code général des impôts. Les « projets concernés se situent principalement dans des zones résidentielles dont l’urbanisme a été modifié, notamment celles où des villas ont été converties en immeubles d’habitation », rapporte Hespress, faisant savoir que ces transformations « ont été scrutées de près par les autorités fiscales ». Ces dernières ont relevé de graves incohérences dans les déclarations des prix de vente des biens immobiliers.

Les contrôleurs fiscaux ont découvert que les prix des propriétés déclarés par les promoteurs étaient souvent bien en deçà des prix de référence du marché, revus régulièrement par la Direction générale des impôts (DGI) et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. Ces promoteurs immobiliers auraient discrètement imposé des montants non déclarés aux clients, sous des intitulés douteux. Cette fraude s’est intensifiée ces derniers mois provoquant la flambée des prix des terrains et l’augmentation des coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre, particulièrement dans le secteur du logement de luxe. De plus, l’absence de nouvelles propriétés haut de gamme sur le marché, notamment à Casablanca et Marrakech, où la demande reste extrêmement élevée, a aggravé la situation.

Certains promoteurs immobiliers ont orienté leurs clients vers des notaires spécifiques. Une manière de contourner les dispositions de la loi n° 31-08 relative à la protection des consommateurs. Ils sont également accusés d’avoir violé les règles en omettant de demander un « avis préalable » auprès de l’administration fiscale avant la conclusion des ventes, une procédure censée garantir la transparence fiscale des transactions. Ils ont en effet utilisé leur position dominante sur le marché pour pousser les clients à renoncer à cette étape cruciale, sous la pression de décisions rapides liées à la rareté des biens. Des clients s’en sont d’ailleurs plaints auprès des services fiscaux.

D’autres promoteurs immobiliers auraient blanchi les fonds qui doivent être versés au fisc marocain. « En plus du contrat principal de vente, ils imposent à leurs clients de signer des contrats annexes, au titre de “travaux de finition supplémentaire” ou de ‹matériaux sur commande›, qui peuvent représenter jusqu’à 25 % de la valeur de la propriété ». Ils n’ont pas dévoilé pas ces contrats au fisc.