Vente immobilière : cette règle fiscale que les MRE ignorent

Au Maroc, les Marocains résidant à l’étranger (MRE) qui revendent leur résidence principale peuvent bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur les profits fonciers. Cet avantage fiscal est particulièrement attractif, mais il est strictement encadré par la loi.

Le Guide fiscal MRE 2025 précise que cette exonération ne peut être accordée qu’une seule fois tous les cinq ans, quelle que soit la valeur du bien cédé. Et cette condition est trop souvent ignorée, avec des conséquences fiscales importantes.

Les conditions à remplir pour bénéficier de l’exonération

L’exonération s’applique uniquement si le bien cédé répond à toutes les conditions suivantes :
• Il s’agit d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble affecté à l’habitation principale du propriétaire,
• Le bien a été occupé pendant au moins cinq ans avant la date de la cession,
• Il n’a pas été loué ni utilisé à des fins professionnelles durant cette période.

Le logement peut également être occupé à titre gratuit par le conjoint, les enfants ou les parents directs du MRE.

Une exonération… mais une seule fois tous les 5 ans

Même si vous possédez plusieurs résidences principales, ou si vous revenez temporairement au Maroc après avoir cédé une première maison, vous ne pouvez bénéficier de cette exonération qu’une fois tous les cinq ans.

« La personne concernée ne peut en aucun cas bénéficier de cette exonération plus d’une seule fois pendant les cinq années précitées », indique le guide.

Autrement dit, une fois l’exonération obtenue pour une première revente, il faudra attendre cinq années pleines pour pouvoir y prétendre à nouveau, y compris si vous avez changé de résidence principale.

Un délai d’un an en cas de vacance du logement

Le fisc prévoit une souplesse limitée en cas de vacance du logement avant la vente. Si vous quittez votre résidence principale, vous avez jusqu’à un an pour procéder à la vente, sans perdre le bénéfice de l’exonération, à condition que :
• Le logement ne soit pas loué ou utilisé à d’autres fins pendant ce délai,
• Il s’agisse bien de la même résidence concernée par l’occupation principale antérieure.

Le cas des logements acquis par Ijara Mountahia Bitamlik

L’exonération est également accordée si la résidence principale a été acquise par contrat de financement islamique de type Ijara Mountahia Bitamlik, dès lors que le logement a été effectivement occupé. La période de location est alors prise en compte dans le calcul des cinq ans.

Attention au terrain : l’exonération a ses limites

Si le bien vendu comporte un terrain, l’exonération s’applique uniquement sur la surface équivalente à cinq fois la superficie construite. Au-delà, le surplus de terrain peut être imposé au titre du profit foncier.

Ce qu’il faut donc retenir

• Vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt lors de la revente de votre résidence principale si vous l’avez occupée au moins 5 ans,
- Mais cet avantage n’est valable qu’une seule fois tous les 5 ans,
• Et vous avez au maximum un an après avoir quitté le logement pour le vendre tout en conservant ce droit.
• Toute revente en dehors de ce cadre est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même en l’absence de gain.