La crise immobilière est bien là
On a beau essayer de la dissimuler, la crise est bel et bien là. Plusieurs éléments confortent ce constat. En premier lieu, Bank Al-Maghrib a confirmé dans son dernier rapport sur la politique monétaire « une légère décélération de son rythme d’évolution ». Emanant de la plus haute autorité monétaire du pays, ces propos ne peuvent qu’être pris au sérieux.
Certes, les analystes ont tenté de rassurer en expliquant que le secteur du BTP devrait progresser au premier trimestre 2009 de 8%, toutefois, le rythme est en baisse par rapport au dernier trimestre 2008 et largement en deçà des réalisations des années 2006-2007. De plus, les ventes de ciments au mois de janvier 2009 ont totalisé 1,1 million de tonnes, en progression seulement de 0,45% par rapport à janvier 2008 et en expansion de 45% par rapport à décembre 2008. De plus, ce secteur continuerait de bénéficier de la poursuite des grands chantiers d’infrastructure, notamment publics, et de la vigueur de la demande en logements neufs.
Toutefois, il faut prendre en considération les statistiques de 2007 pour se rendre compte que le Maroc est réellement rattrapé par la crise immobilière mondiale mais pour des motifs différents. A fin janvier 2009, environ 1.845.000 ménages ont bénéficié de la garantie du crédit accordé dans le cadre du Fogarim pour un montant global de 6,5 milliards de dirhams. A ce niveau-là, force est d’admettre que de nombreux acquéreurs d’appartements grâce à la garantie d’Etat ne sont pas aujourd’hui, dans une situation confortable. Les services contentieux des banques ont du pain sur la planche et recourent à tous les moyens pour limiter leurs dégâts. Si les institutions financières finissent toujours par récupérer l’argent emprunté et que les promoteurs immobiliers ne sont qu’accidentellement affecté, ce sont les acquéreurs en difficulté de remboursement des traites qui paient les frais de la détérioration de leur capacité de financement.
Un autre indicateur est à prendre en considération : en termes de postes d’emploi, le secteur du bâtiment et travaux publics crée moins d’emploi. En termes de variation, il y a lieu de noter la décélération de la création d’emplois pour le secteur du bâtiment et travaux publics, dont les taux de variation en glissement annuel sont passés respectivement de 4,2% à 0,6% d’un trimestre à l’autre, selon le dernier rapport monétaire de Bank Al-Maghrib. De nombreux observateurs estiment que les promoteurs immobiliers ont adopté une stratégie de fuite en avant en refusant d’admettre la baisse du régime du secteur immobilier marocain. Ils estiment que le marché allait se ressaisir mais des signes ne trompent pas. Les difficultés financières des marocains résidant à l’étranger qui investissent moins dans l’immobilier inquiètent de plus en plus. Les transferts d’argent opérés à partir des pays d’accueil confirment ce constat.
Au niveau des banques, ce n’est pas le chômage, mais les chargés de clients indiquent que les demandeurs de crédits se font moins nombreux.
Evidemment l’Etat est venu au secours du système bancaire marocain en étendant la garantie à quelques catégories des classes moyennes pour insuffler une nouvelle dynamique au crédit immobilier, mais les résultats tardent à se concrétiser, selon les premières estimations.
Cela n’a rien d’étonnant lorsqu’on sait que le marché national est loin d’être saturé et que les acquéreurs potentiels ne trouvent pas d’offre qui répond à leur capacité financière. Du coup, le secteur immobilier marocain présente un paradoxe de taille : Les opérateurs réalisent des bénéfices énormes, le déficit en logement économique et de moyen standing est une autre réalité tandis que la clientèle n’est pas en mesure de se procurer des appartements pour la simple raison que les prix pratiqués par les promoteurs immobiliers sont extrêmement élevés. Si l’on ajoute l’exigence du paiement d’une partie en noir, l’équation s’explique sans difficulté.
Il faut noter, toutefois, que les grands promoteurs immobiliers ne sont pas en crise vu leur assise financière et foncière. Dans ce cadre, le Groupe Addoha s’attend à un chiffre d’affaires d’environ 2,8 milliards de dirhams au titre du 1er semestre 2009, soit une nette amélioration par rapport à la même période de l’année écoulée. Ces projections sont basées sur un « stock » de compromis de vente signés avec la clientèle totalisant 20.623 unités.
Entre juin 2008 et juin 2009, le Groupe Addoha a réalisé un chiffre d’affaires de 6,2 milliards de dirhams. Le chiffre d’affaires, déjà sécurisé, devant être généré par ces seuls compromis de vente s’élève à 8,3 milliards de dirhams. Sur le segment haut standing, le stock de compromis de vente au 30 janvier 2009 permet de sécuriser un chiffre d’affaires de 2,5 milliards de dirhams. Les logements correspondant à ces compromis de vente seront livrés en 2009 et 2010. Pour rappel, la valeur des compromis de vente en stock en octobre 2008 était de 8,2 milliards de dirhams. Aussi, bien qu’une grande partie de ces compromis ait été concrétisée en chiffre d’affaires en 2008, le Groupe Addoha a réussi à signer de nouveaux compromis de vente durant le 4ème trimestre 2008 permettant de sécuriser une grande partie de son chiffre d’affaires futur. Le Groupe, à travers sa filiale Immolog (en partenariat avec la CGI) procédera prochainement au lancement d’un vaste chantier portant sur la création d’une ville nouvelle, dans la région de Rabat. L’assise foncière du projet, de l’ordre de 650 ha, permettra la réalisation de plus de 40.000 logements économiques et de moyen standing,
Source : Libération Maroc - Mohamed Kadimi
