Logement au Maroc : Le paradoxe fou d’une pénurie au milieu de millions de maisons vides
Avec près de 30 % du parc urbain inoccupé ou utilisé comme résidence secondaire, le Maroc fait face à une fracture structurelle majeure. Malgré un déficit persistant de 330 000 logements, l’offre actuelle peine à rencontrer la solvabilité réelle des ménages, piégée par des stratégies d’investissement patrimonial et un cadre réglementaire jugé dissuasif pour la location.
Le marché immobilier national traverse une crise de paradoxe où l’abondance de briques ne résout pas la pénurie de toits. Selon les données du Haut-Commissariat au Plan, cité par Chellenge, le pays compte environ 2,4 millions de logements vacants ou secondaires, un chiffre qui souligne l’échec de la production actuelle à s’aligner sur le pouvoir d’achat des citoyens. Pour Nawfal Bellakhdar, co-fondateur d’Akare.ma, cette situation résulte d’un ciblage historique des promoteurs vers deux extrêmes : le logement social, dopé par les avantages fiscaux, et le haut standing destiné à une élite financière. Entre ces deux pôles, le segment du « moyen standing » reste le grand oublié, laissant de nombreux ménages dans l’incapacité de concrétiser leurs projets d’acquisition.
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Cette déconnexion est accentuée par la fonction même de l’immobilier, perçu comme l’investissement le plus sûr pour les ménages. En vingt ans, le nombre de résidences secondaires a explosé, passant de 200 000 à près de 1,3 million d’unités. La pierre demeure la valeur refuge par excellence, captant l’essentiel de l’épargne au détriment d’une mise sur le marché locatif. Dans de nombreux cas, des logements acquis initialement sous le régime du logement économique finissent par devenir des actifs dormants dès que la situation financière des propriétaires s’améliore, ces derniers préférant conserver leur bien hors du circuit commercial plutôt que de le louer.
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Le verrou principal de cette vacance immobilière réside toutefois dans un cadre juridique perçu comme déséquilibré. De nombreux propriétaires, échaudés par des expériences locatives difficiles, choisissent de laisser leurs biens fermés à clé par crainte de ne pas pouvoir récupérer leur capital ou de faire face à des locataires défaillants protégés par une loi jugée trop unilatérale. Ce comportement défensif retire du marché un stock considérable de logements, particulièrement dans les grandes métropoles comme Casablanca ou Tanger, où la pression sur les prix de la seconde main rend l’accès à la propriété quasi impossible pour les primo-accédants.
Pour débloquer cette situation systémique, les experts préconisent une refonte globale de l’approche immobilière au Maroc. Il devient impératif d’encourager la production dans les zones urbaines dotées d’équipements et de transports, tout en réformant la législation sur le bail pour restaurer la confiance des bailleurs. L’enjeu est de transformer ces millions de mètres carrés inutilisés en une offre locative ou accessible, afin que la construction immobilière retrouve enfin sa fonction sociale première : loger les familles marocaines en tenant compte de leur réalité économique.
