MRE : Transaction immobilière ou chemin de croix ?

Les procédures et certaines pratiques adossées à l’acquisition ou la cession d’un bien immeuble font qu’une banale transaction se transforme en calvaire. Participent à ce désagrément, la Conservation foncière, le fisc et la commune. Voici en pas le cheminement d’un acte immobilier.

Un contrat de vente conclu, l’on doit s’empresser de l’enregistrer, un délai d’un mois à partir de la date de la signature de l’acte étant de rigueur. Un jour de plus et les majorations commencent à tomber.

Tout commence avec les départs simultanés en congé durant cette période estivale. Les services sont dégarnis. Un fonctionnaire du service d’enregistrement en temps normal gère une vingtaine de notaires.
En effectuant le remplacement du collègue, il se trouve avec une dizaine de plus. Beaucoup de travail et donc de dossiers qui traînent. Et seuls passent en urgence les actes qui tombent de date.

Cependant, derrière tout acte il y a des engagements à honorer (de la part du notaire et de son client vis-à-vis des banques, de la part du vendeur pour d’autre fin, une nouvelle acquisition immobilière des dettes à payer ou un éventuel confort).

Pour les plus chanceux, qui passent par des notaires, cette « corvée » est laissée aux stagiaires et aux coursiers. Quelle que soit la situation, ces professionnels bien rodés arrivent à enregistrer l’acte dans les plus brefs délais. Sur le coup moyennant « rétribution », trois jours s’ils ont une entrée dans le service. Certains coursiers concèdent qu’il faut avoir un minimum de 100 DH pour accélérer le traitement du dossier. « Pour enregistrer un acte, il faut au minimum 15 jours. Mais certains fonctionnaires sont intègres et efficaces et trois jours suffisent pour accomplir cette formalité », ajoute-t-il. Mais ce n’est pas la majorité, semble-t-il.

Une fois l’acte enregistré, vient l’étape de l’inscription au niveau de la Conservation foncière. Là il faut bien reconnaître l’effort de l’Agence nationale de la conservation foncière, un système de tickets permet d’organiser les dépôts.

« Aussi l’exécution des prestations ont enregistré une certaine amélioration », confirme un premier clerc de notaire. Vous déposez votre acte, et s’il n’y a aucune remarque à son sujet (erreur sur le titre foncier, état civil incomplet, inexactitude des informations figurant sur l’acte ou incohérences avec celle figurant sur le titre foncier), et 48 heures au maximum vous pouvez vous acquitter des droits d’inscription. C’est le même constat pour l’obtention des certificats de propriété. « En tout 4 à 5 jours », ajoute le premier clerc. Cela fait au total 20 jours entre l’enregistrement et l’inscription foncière (obtention du certificat de propriété compris).

Cependant, certaines pratiques nuisent au bon déroulement de la procédure. Ainsi, si par malchance le titre foncier n’a pas, par omission, été classé, « vous risquez de prendre racine à la Conservation foncière », plaisante un jeune notaire stagiaire.

« À mes débuts, confia-t-il, j’ai dû attendre une quinzaine de jours pour qu’il soit retrouvé ». Belle erreur de débutant. Il fallait demander un titre provisoire pour faire passer la transaction. Et comme je ne le savais pas avant que mon maître de stage m’en informe, aucun fonctionnaire n’a eu la gentillesse de me le dire », conclut-il.

Aussi, l’été étant la période rush aux guichets de la Conservation foncière, celle-ci leur a créé un guichet pour leur éviter les désagréments.
Ainsi, sur simple présentation d’un document prouvant une résidence à l’étranger, la procédure se voit plus simplifiée et plus rapide. Mieux encore, le guichet reste opérationnel même après fermeture. « Si seulement on pouvait être traités comme des MRE ! » regrette un coursier. C’est une nouvelle discrimination positive.

Quitus fiscal : La grande pagaille

SI la Conservation intéresse plus l’acquéreur que le vendeur (dans la mesure où c’est son nom qui sera porté sur le titre de propriété), ce dernier se voit engagé dans une autre procédure. Le fameux quitus fiscal que le cédant du bien doit apporter au notaire pour que ce dernier lui remet le montant de la transaction.

Le notaire ayant l’obligation d’assainir la situation fiscale de l’immeuble, est tenu responsable vis-à-vis du Trésor en cas de problème ultérieur. Le vendeur a le choix entre confier la démarche à l’étude notariale, soit s’en charger lui même. Ainsi, le dépôt auprès du fisc doit être effectué dans un délai ferme de 60 jours à partir de la date de la signature de l’acte. Tout retard est passible de majoration. « Après paiement de la taxe sur les profits immobiliers, nous devons avoir ce que l’on appelle la IPPA. Or, il y a des risques que l’échéance tombe dans un mois ».

Si l’administration fiscale, qui a droit de regard, approuve le montant de la transaction, là le vendeur ou la personne qu’il a mandatée, peuvent poursuivre la procédure.

L’obtention de l’accord du secteur (un service), ce qui fait 2 jours minimum de plus. Si par contre elle estime que le montant est inférieur à la valeur vénale du bien, elle procède au redressement et envoie un courrier dans ce sens au vendeur. Ce qui fait une semaine de plus avant que l’intéressé ne puisse formuler une contestation ou approuver le redressement. Si on additionne les 15 jours que l’acte passe à l’enregistrement, au 32 jours au fisc, plus les 7 jours de correspondance, cela fait 54 jours. Auxquels, il faut ajouter le fait que le notaire ne dépose pas ces actes sur le coup, cela peut déborder sur 60 jours.

« Au lieu de demander la réduction de 30% légalement permise en matière de redressement, nous passons quelques jours de plus à expliquer que même si pour formuler une position sur le redressement le délai de 60 jours ne concerne que le dépôt, les fonctionnaires s’entêtent pour dire que ce délai comprend toute la procédure, y compris les contestations. Pendant cette période le compteur des pénalités continue à tourner. Mais si l’on est introduit au fonctionnaire par le biais d’une connaissance, on peut raccourcir considérablement la procédure », souligne le clerc de notaire.

Après le fisc, il y a la commune, le service des régies communales, un autre département fiscal, et enfin la perception. Donc au moins une semaine si toutes les redevances fiscales sont réglées. Qui ajoute que « pour qu’une transaction soit clôturée, il faut facilement deux à trois mois. Ce qui engage des dépenses non prévues et pour le notaire et pour le client ».

L’Economiste - Jalal Baazi