Immobilier : Le choix judicieux de Fès
La belle endormie se réveille. La capitale culturelle du Maroc fête cette année ses 1 200 ans d’histoire et se refait une beauté. Emblème de sa renaissance, les travaux de l’avenue Hassan-II, la grande avenue de Fès, plantée de centaines de palmiers et agrémentée de fontaines lumineuses monumentales. Les routes sont peu à peu refaites, comme celle qui mène à la station de ski d’Ifrane, ou la route de l’aéroport en train d’être élargie… Longtemps à l’écart du développement touristique, Fès se rattrape au galop.
« Depuis quatre ou cinq ans et plus encore depuis deux ans, les projets se développent », affirme Serge Greco de Jemaa-el-Fna Immobilier à Fès. Petits programmes ou grands complexes immobiliers comme à Marrakech, la ville bouge.
L’Oued Fès, à 3 km du centre, s’inscrit dans la vision d’expansion de la cité. Proche du Palais royal, le programme va se déployer sur 70 hectares autour d’un golf 18 trous, avec hôtels, villas de 150 à 300 m2, logements collectifs, piscines, commerces. Une vraie petite ville à côté de la grande.
Non loin de là, deux autres projets sont en cours. Réalisé par le groupe Jamaï, le complexe Joy City sera composé d’un programme de 70 hectares et d’un autre de 50 hectares. Commercialisation et travaux débuteront au second semestre 2008. Avec des prix qui devraient se situer entre 1 000 et 1 350 € le m2 selon les produits, appartements, appart-hôtels, villas. « Last but not least », le promoteur Addoha devrait, lui, réaliser à l’emplacement de l’ancien champ de course, sur 32 hectares, un projet qui comportera un Palais des congrès, un hôtel 5 étoiles, des résidences, des commerces…
À côté de ces grands projets, de petits programmes prennent corps dans la ville nouvelle (à côté de la médina, créée sous le protectorat) sur des terrains qui commencent à se raréfier. « Dans deux ans, il n’en restera quasiment plus », estime Pascal Gheller, de Repimmo Fès. Au centre de la ville nouvelle, un appartement dans un immeuble de six étages avec de très belles prestations (digicode, interphone, marbre, climatisation) avoisine les 1 100 € le m2 pour des surfaces souvent importantes, de 150 à 300 m2. Tandis que des programmes neufs de bon standing en périphérie peuvent eux s’échelonner entre 700 et 800 euros le m2 dans une résidence gardée avec piscine, sur des surfaces habitables plus réduites de 70 et 100 m2.
Marché élastique
Le réveil de Fès a un prix. Sans atteindre les sommets de Marrakech, les tarifs grimpent. « Depuis trois ans, ils ont pratiquement doublé, pour certains triplé, assure Serge Greco. La demande a fortement augmenté, les prix des terrains constructibles également. » Reste qu’avec 265 000 €, on peut acheter un 320 m2, quand à Marrakech pour un prix quasi équivalent et à prestations égales, on visera plutôt un 120 m2, confie-t-il.
Plus calme, la ville attire de plus en plus d’Européens, y compris ceux installés jusque-là à Marrakech, mais aussi des Fassis (habitants de Fès) qui l’avaient désertée pour habiter Rabat ou Casablanca et y reviennent en vacances. La cité s’enorgueillit de ses festivals, de sa grande mosquée, première université du monde, dit-on, de sa station thermale à une vingtaine de kilomètres et de sa médina, la plus importante du royaume, voire du bassin méditerranéen, avec plus de 13 000 dars (maisons traditionnelles) et riads.
De quoi intéresser fortement les Français, qui souhaitent investir ou ouvrir des maisons d’hôtes. Belle opération que celle de cet investisseur qui avait acheté une petite maison il y a un an et après l’avoir entièrement restaurée l’a revendue le double. « En un an et demi, les prix ont grimpé de 40 à 50 %», affirme Pascal Gheller. La frénésie qui avait envahi Marrakech gagne Fès.
Avec des surfaces qui vont de moins de 50 m2 au sol (compter le double avec l’étage), à 5 000 m2 au sol, voire plus pour de véritables petits palais que l’on ne trouve que dans cette ville autrefois riche et puissante. « Les prix commencent à 30 000 € pour une maison traditionnelle à restaurer de 60 à 80 m2 habitables, avec deux salons de part et d’autre du patio, deux chambres à l’étage, plus la terrasse, qui comporte souvent une petite pièce ou menzeh », déclare Lionel Hodot, de Carré d’Azur, agence spécialisée dans les riads.
Mais pas question pour ce prix-là d’avoir un palais. Ce riad de plus de 2 000 m2 au sol proposé en bon état est mis en vente à 725 000 €. Et les prix peuvent largement dépasser le million selon la dimension du bien. « Certains riads peuvent être gigantesques. Mais il reste encore possible aujourd’hui d’acquérir un petit palais pour le prix d’un appartement parisien de taille moyenne », affirme Lionel Hodot. Sur un marché très élastique voire anarchique, difficile en fait d’établir des prix moyens. Ils diffèrent en fonction de la richesse du décor intérieur, frises, zelliges, etc., du besoin du vendeur qui peut modifier son prix jusqu’au dernier moment, y compris devant le notaire, de l’accessibilité de la maison.
500 m2 habitables à 400 000 euros
Les quartiers les plus prisés se trouvent près des remparts, avec parkings à proximité, car une fois dans la médina, tout se fait à pied et le seul véhicule est l’âne et la charrette. Des quartiers comme Ziat ou Batha, facilement accessibles, sont donc extrêmement cotés. « Plus on s’enfonce au cœur de la médina, plus les prix baissent, avec des différences qui peuvent être de 20 à 50 %», indique Pascal Gheller. Depuis deux ans cependant, petit à petit les choses changent. « Il y a au centre des maisons magnifiques, beaucoup plus anciennes, et certains acheteurs voulant ouvrir une maison d’hôtes prévoient d’envoyer une carriole pour accueillir leurs clients et prendre les bagages », remarque Lionel Hodot.
Contrairement à Marrakech, à Fès très peu de dars ou de riads ont fait l’objet d’une rénovation, et certains sont en très mauvais état. Le prix des travaux peut donc représenter la moitié du prix d’achat pour un grand riad, une maison traditionnelle de 500 m2 habitables (hors patio) à 400 000 € le long des remparts pourra par exemple demander 250 000 € de travaux. En revanche, il faut plutôt compter le prix de l’acquisition pour une maison petite ou moyenne. Tout dépendra aussi de l’état du bien, des décorations et si l’on veut le restaurer dans le style originel ou plus sobrement.
Source : Le Figaro - Christine Piedalu
