MRE et fiscalité : que change l’usage du bien immobilier ?

L’imposition d’un bien immobilier situé au Maroc dépend directement de son usage. Pour un Marocain résidant à l’étranger, les conséquences fiscales varient selon que le bien est occupé à titre d’habitation principale, loué, transmis à un proche, ou cédé. Le Guide fiscal détaille les règles applicables à chaque situation.

Lorsqu’un bien est vendu, l’administration distingue plusieurs cas. Le profit réalisé à l’occasion de la cession d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale depuis au moins cinq ans au jour de la vente est exonéré de l’impôt sur le revenu. Cette exonération s’applique aussi si le bien a été occupé à titre gratuit par le conjoint du propriétaire, ses ascendants ou ses descendants en ligne directe au premier degré. Le guide précise que tant que le bien n’a pas été loué ni affecté à un usage professionnel, il peut être considéré comme habitation principale, même pour un MRE.

Le texte précise aussi qu’en cas de logement social, une exonération est prévue si le bien est occupé à titre d’habitation principale depuis au moins quatre ans avant la vente. Cette exonération concerne uniquement les logements de 50 à 80 m², dont le prix de cession n’excède pas 250 000 dirhams hors taxe sur la valeur ajoutée.

Location, mise à disposition ou revente : attention aux effets fiscaux

À l’inverse, si le bien est loué ou mis gratuitement à disposition de personnes autres que ses enfants ou ses parents, les revenus perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Le guide précise que les revenus fonciers annuels bruts imposables qui n’excèdent pas 30 000 dirhams sont exonérés, mais cette exonération n’est pas cumulable avec d’autres allègements d’impôt sur le revenu. Les revenus supérieurs à ce seuil sont imposés à hauteur de 10 % (jusqu’à 120 000 dirhams) ou 15 % (au-delà).

Le cas de la construction d’une habitation principale fait également l’objet d’un traitement spécifique. Le contribuable est exonéré de la contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même si la superficie construite n’excède pas 300 m². Au-delà, la totalité de la surface devient imposable selon un barème progressif (60, 100 ou 150 dirhams par tranche). Pour les logements construits occasionnellement, dont la surface est inférieure ou égale à 300 m², et destinés à la vente ou à la location, le guide indique qu’ils ne sont pas passibles de la contribution sociale de solidarité.

Enfin, lorsque la cession du bien se fait à titre gratuit, entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, ou dans le cadre de la kafala, le guide fiscal précise que l’opération est exonérée de l’impôt sur les profits fonciers. Le taux d’enregistrement appliqué à ces donations est réduit à 1,5 %, à condition que la déclaration soit faite par le donataire ou son représentant.

Chaque modalité d’usage entraîne donc une conséquence fiscale directe. Ce que le contribuable considère comme un simple changement d’affectation peut modifier les obligations déclaratives, les taux appliqués ou même les droits à exonération.