Le ralentissement du marché immobilier fait baisser la part du noir

« A quelque chose malheur est bon ». Ceux qui sont à la recherche d’un logement en ce moment apprécieront certainement ce vieil adage. Car s’il laisse les professionnels de l’immobilier dans l’expectative, le marasme que vit le marché de l’immobilier marocain profite aux acheteurs pour deux raisons.

Plus directe, la première a trait au prix du mètre carré « qui a baissé dans plusieurs villes et plusieurs quartiers », confie un agent immobilier à Casablanca. Selon lui, c’est le manque d’acheteurs qui a poussé certains promoteurs à revoir leur politique des prix. « Mais pour l’instant, la baisse des prix au mètre carré n’est pas encore considérée comme un gain mais un retour à la normale. C’est pour cette raison que les acheteurs essayent toujours de négocier », ajoute ce professionnel.

Les clients se rabattent sur les petites surfaces

Même son de cloche à Rabat. Les agents immobiliers y déplorent également le marasme qui sévit depuis quelque mois déjà. « Notre chiffre d’affaires a accusé une baisse d’environ 20% à fin février, en comparaison avec la même période de l’année dernière. Les clients se montrent toujours frileux pour ce qui concerne le haut standing car malgré la baisse du prix au mètre carré, le segment reste encore inaccessible pour plusieurs catégories de nos clients », souligne le responsable d’une agence immobilière de la capitale. Selon lui, seuls les promoteurs qui construisent des appartements de moyen standing arrivent à tirer leur épingle du jeu. « Dans des quartiers comme l’Agdal à Rabat, le mètre carré est passé de 22.000 DH à fin mars 2008 à 16.000 DH actuellement. Mieux encore, ce prix reste négociable si le client prend la peine de contacter directement le promoteur », poursuit le responsable de l’agence immobilière.

Que ce soit à Rabat ou à Casablanca, les agents immobiliers sondés affirment que les négociations ne concernent pas que le prix au mètre carré. « Le calme qui règne sur le marché a manifestement poussé les promoteurs à revoir leurs propositions par rapport à la partie du prix non déclarée », assure-t-on, auprès de Century 21 qui dispose de bureaux dans plusieurs villes du pays.

Selon plusieurs agents immobiliers, les promoteurs qui ont recours à la pratique du « noir » continuent de le faire sauf que sa proportion par rapport au prix réel a baissé : elle ne représenterait plus que 10% en moyenne contre 30% il y a quelques mois.

Cette tendance est également remarquée à Marrakech où le marché stagne toujours. Adil Chriki, de l’agence Marrakech Connexion, explique que les clients ne se bousculent pas au portillon. « Les rares clients qui osent chercher un logement disposent d’un budget limité dépassant rarement 1 million de DH. Conséquence directe, les promoteurs sont prêts à négocier les prix au mètre carré », souligne M. Chriki. Selon lui, la réduction commence d’abord par le noir qui « ne représente plus qu’une moyenne de 12% du prix contre 25 à 30% l’année dernière ». En cette période de marasme, ce sont les petites surfaces qui sont les plus prisées par les acheteurs qui préfèrent acheter un appartement de 65 ou 70 m2 en moyenne. « A 16.000 ou 17.000 DH le m2, les petites superficies correspondent plus à leurs budgets », commente la même source.

La baisse du pourcentage du noir améliore l’accessibilité au logement

Comment expliquer ce phénomène ? Pour les agents immobiliers sondés, la baisse de la part du noir, qui est de nature à améliorer l’accessibilité au logement, est due au marasme que connaît le marché de l’immobilier depuis quelques mois. Un avis que ne partage pas la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Elle estime que l’abandon, même partiel, de cette pratique « témoigne des efforts considérables entrepris par la fédération ». Il est fait allusion notamment à la charte d’éthique et de déontologie adoptée, il y a 4 mois. « Nous avons mené une campagne de sensibilisation auprès des promoteurs immobiliers dans différentes régions du Royaume pour les inciter à aller vers plus de transparence et tous les efforts de professionnalisation que nous entreprenons au sein de la FNPI rendront, mécaniquement, cette pratique marginale », affirme Mohammed Iqbal Kettani, directeur délégué de la FNPI.

Mais que se passera-t-il si le marché reprenait ? Si les agents immobiliers et les notaires craignent un retour à cette pratique, la direction de la FNPI reste convaincue que cette pratique est sur le déclin. « Nous pensons que les efforts mutuels des pouvoirs publics et de la fédération élimineront cette pratique », soutient M. Kettani. Mais cela est soumis à condition : augmentation de l’offre, mobilisation du foncier et octroi de davantage d’autorisations de construire sont autant de garde-fous destinés à barrer la route à une pratique qui a longtemps miné le marché de l’immobilier national.

Pas un seul dossier en trois semaines !

L’inadéquation entre l’offre et la demande dans le secteur immobilier ne pénalise pas seulement les promoteurs et les agents immobiliers. Plusieurs professionnels du secteur déplorent un marasme « qui n’augure rien de bon ». Outre les notaires, ce sont surtout les banquiers qui s’inquiètent. « Nous n’avons pas enregistré un seul dossier de crédit depuis trois semaines sur un réseau de 6 succursales. Cette situation devient alarmante quand on sait que nos équipes commerciales vendaient une trentaine de crédits par mois et par agence début 2008 », confie un banquier de la place.

Un autre responsable d’un groupe de plus de 12 agences signale lui aussi que pas un seul dossier de crédit immobilier n’a été traité dans son réseau depuis 2 mois ! Au niveau du siège d’une grande banque, les responsables des engagements particuliers signalent également un ralentissement perceptible des dossiers de crédit logement. Il faudra attendre la publication des réalisations du secteur bancaire à fin février (disponibles fin mars) pour se faire une idée.

Source : La vie éco - Naoufal Belghazi