Au Maroc, certaines transactions immobilières peuvent être bloquées à la Conservation foncière

La mesure figure dans la loi 34.21 modifiant la loi 25.90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements. Le texte a été adopté définitivement par le Parlement avant son entrée en vigueur après publication au Bulletin officiel n°7533 du 10 août 2026.

L’un des changements touche directement les actes présentés aux notaires, adouls, services d’enregistrement et conservateurs fonciers. L’article 35 interdit de dresser, recevoir ou enregistrer les actes de cession, de location ou de partage visés par la loi lorsque certaines pièces ne sont pas fournies.

Le propriétaire doit présenter soit une copie du procès-verbal de réception provisoire des travaux du lotissement, soit une attestation délivrée par le président du conseil communal établissant que l’opération n’entre pas dans le champ d’application de la loi 25.90.

Cette seconde attestation ne dépend pas du seul président de la commune. Elle doit être précédée de l’accord d’une commission composée de représentants de l’agence urbaine, de la commune et de la préfecture ou de la province. Ces dispositions figurent directement dans le texte de la loi 34.21 publié par le Secrétariat général du gouvernement.

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La réforme élargit par ailleurs la terminologie employée. La notion de « vente » laisse place à celle, plus large, de « cession », de manière à prendre en compte les différentes opérations pouvant entraîner un transfert de propriété. Le gouvernement avait expliqué lors de l’adoption du projet que la réforme devait répondre aux difficultés pratiques rencontrées depuis des années dans l’application de la loi 25.90.

Pour les propriétaires ou acquéreurs, la conséquence est très concrète : la signature d’un acte ne suffit pas nécessairement à permettre son inscription. La situation administrative du terrain et l’avancement des équipements du lotissement deviennent déterminants.

La Conservation foncière joue déjà un rôle central dans la sécurisation des opérations immobilières au Maroc. La nouvelle législation renforce encore ce verrou au moment de l’enregistrement.

La réception provisoire devient le document clé

Le procès-verbal de réception provisoire intervient lorsque la commune constate que les travaux d’équipement prévus pour le lotissement ont été réalisés conformément au projet autorisé. La loi fait désormais de cette étape une condition centrale pour les opérations de cession, de location et de partage.

L’article 33 prévoit ainsi que ces opérations ne peuvent en principe intervenir qu’après la réception provisoire des travaux d’équipement par la commune. L’article 36 impose également que le procès-verbal soit annexé aux actes concernés.

Le dispositif vise notamment à éviter qu’un terrain soit commercialisé comme appartenant à un lotissement normalement constitué alors que les infrastructures ou procédures indispensables ne sont pas achevées. Les retards administratifs qui peuvent bloquer des projets immobiliers au Maroc avaient précisément été soulevés lors de l’examen parlementaire de cette réforme.

La loi prévoit néanmoins des régimes particuliers. Certains lotissements réalisés progressivement pour des opérations publiques de relogement, de lutte contre l’habitat insalubre ou d’utilité publique peuvent notamment suivre une procédure adaptée. Bladi avait déjà détaillé cette possibilité de délivrer certains permis avant l’achèvement complet des équipements.

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Pour une personne souhaitant acheter, vendre, partager ou louer un bien issu d’un lotissement ou d’un morcellement, le point à vérifier devient donc essentiel : disposer du procès-verbal de réception provisoire ou pouvoir obtenir l’attestation communale démontrant que l’opération échappe à la loi 25.90. À défaut, l’acte peut ne pas franchir l’étape de l’enregistrement et de la Conservation foncière.