76 000 DH le m² à Marrakech, et ce n’est peut-être pas fini

Dans une étude publiée le 14 mai 2026, le cabinet britannique Knight Frank situe le prix de l’immobilier résidentiel haut de gamme entre 5500 et 7000 euros le mètre carré, soit approximativement entre 59 500 et 76 000 dirhams. Les villas les plus exceptionnelles peuvent dépasser cette fourchette.

Le marché immobilier général s’est stabilisé depuis 2023, mais les biens haut de gamme situés à Royal Palm, Amelkis, dans la Palmeraie ou dans certains secteurs de la médina continuent de s’apprécier. Knight Frank estime que les prix y ont progressé de 10 à 15 % en deux ans, sous l’effet d’une demande persistante et d’un manque de logements répondant aux attentes des acquéreurs fortunés. Les prix de l’immobilier à Marrakech avaient déjà connu une forte hausse en 2024.

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Pour l’ensemble de 2026, le cabinet prévoit une nouvelle augmentation d’environ 6 % de la valeur des propriétés de prestige. Cette progression contraste avec la situation plus hésitante observée sur d’autres segments du marché immobilier marocain.

Des acheteurs plus jeunes et plus internationaux

Les Français, les Belges et les Britanniques restent très présents à Marrakech, mais la clientèle se diversifie. Les Marocains résidant à l’étranger, notamment les professionnels établis aux États-Unis, sont de plus en plus actifs. Des acquéreurs installés à Dubaï et des familles du Moyen-Orient s’intéressent également à la ville.

Les retraités ne dominent plus seuls ce marché. Les acheteurs âgés de 40 à 50 ans, souvent encore actifs et accompagnés de leur famille, représentent désormais une part importante de la demande. Les plus jeunes acceptent plus facilement d’acheter un bien à rénover, tandis que les familles, les retraités et les clients disposant de peu de temps privilégient les logements immédiatement habitables.

Beaucoup de candidats à l’achat commencent d’ailleurs par louer. Les plus fortunés passent entre six mois et un an dans une villa avant de s’engager, afin de tester le quartier, les écoles, les déplacements et la vie quotidienne. Ce parcours allant de l’hôtel à la location, puis à l’acquisition, est devenu une caractéristique du marché de prestige marrakchi.

L’offre de biens prêts à habiter reste cependant réduite. Une grande partie des annonces concerne des villas meublées revendues par leurs propriétaires. Cette rareté favorise les résidences bien gérées et les constructions offrant des garanties sur la qualité, alors que les projets aux finitions plus incertaines trouvent plus difficilement preneur.

Pour les investisseurs, Marrakech présente également des rendements locatifs bruts compris entre 7 et 10 %, particulièrement grâce aux locations de courte durée. Son climat hivernal continue notamment d’attirer les acheteurs du nord de l’Europe. Les MRE représentent déjà une part essentielle de la demande immobilière étrangère au Maroc.

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Les infrastructures devraient entretenir cette dynamique. Les travaux liés au Mondial 2030 comprennent l’extension de la ligne à grande vitesse jusqu’à Marrakech, avec un trajet depuis Casablanca ramené à environ 90 minutes. L’agrandissement de l’aéroport Marrakech-Ménara doit également doubler sa capacité, alors que la ville dispose déjà de vols directs vers 111 destinations.

Malgré des prix qui atteignent désormais 76 000 dirhams le mètre carré, Marrakech reste moins chère que plusieurs destinations européennes comparables. Mais avec l’élargissement de sa clientèle internationale et la pénurie de propriétés haut de gamme, cet écart pourrait continuer à se réduire.