Immobilier : Offre étroite, foncier introuvable

Le rythme des transactions immobilières ralentit sensiblement, mais les prix ne reculent pas pour autant. Ainsi, par exemple à Oujda, de 700 à 900 DH le m2 il y a quelques années, les prix des terrains nus (destinés à la construction de maisons marocaines modernes), sont passés à 1100, voire 1600 dirhams en 2008.

C’est aussi le cas à Nador ou, en raison d’une urbanisation galopante ces deux dernières décennies, les prix enregistrent des hausses sans précédents. Certes, de grandes disparités existent entre les différentes villes et centres de la région, mais, de l’avis de différents acteurs et opérateurs du secteur, c’est le même schéma qui prévaut partout dans l’Oriental.

A l’origine, une spéculation intense qui à l’instar de ce qui se passe dans tout le pays, impacte largement le marché de l’immobilier. Conjuguée à la raréfaction des opportunités foncières suite à une urbanisation très forte (une moyenne de 2200 autorisations de construire durant les cinq dernières années) et au statut des terrains (collectifs, khalifiens…), cette situation a eu pour corollaire direct le renchérissement du mètre carré.

C’est le cas notamment à Oujda dont le centre ne dispose plus que de petites parcelles. Ou encore à la province de Nador, dont des centres comme Nador, Bni Nsar, Midar ou El Aroui sont quasiment saturés avec une offre en foncier très réduite et des prix qui flambent.

La situation est tout autre dans les provinces de Figuig, Jerrada et Taourirt qui, elles, se caractérisent par un faible taux d’urbanisation et une faible densité de la population.

Ce sont les lotisseurs privés qui souffrent beaucoup de ces problèmes de foncier. Cependant, pouvoirs publics et promoteurs sont optimistes : si aucune baisse n’est envisageable en ce moment, le marché semble, cependant, tendre vers une accalmie. « Après l’envolée des prix consécutive à la dynamique fulgurante du marché depuis 2002, nous tendons vers une régulation du marché avec notamment la mobilisation de foncier public », annonce Rachid Haddadi, inspecteur régional de l’Habitat.

Mais, il faut dire que si les besoins sont encore énormes et la demande ne baisse pas, l’offre reste encore faible et peu diversifiée avec une prédominance de l’habitat individuel réalisé en autopromotion et du logement social. L’essentiel étant encore réalisé par le secteur public (Al Omrane) dont le plan d’action prévoit 25 opérations totalisant 27.300 unités pour une valeur immobilière totale (VIT) de 1,279 milliard de DH.

L’intervention du privé, pour remarquable qu’elle était il y a 5-6 ans, notamment dans les programmes du logement social, est aujourd’hui plutôt timide. A peine une dizaine d’opérateurs, essentiellement de grandes familles de la région (Talhaoui, Taoufiq, El Alj, Bioui…), interviennent sur le marché. Certains ont participé en partenariat avec le secteur public aux programmes de logement social. D’autres, opérant essentiellement dans le BTP, viennent d’investir le créneau de la promotion immobilière.

Côté offre, celle-ci se concentre notamment sur les segments du social et du moyen standing. Et pour cause, explique Abdennebi Bioui, patron du groupe Bijoux Immobilière : « la demande sur ces produits est toujours très forte un peu partout sur la région. Presque toutes les opérations effectuées sont commercialisées rapidement, parfois même avant le démarrage des travaux ».

Certains des promoteurs manifestent aussi leur intérêt pour les programmes de faible valeur immobilière (logement à 140.000 DH) qui, rappelons-le, a d’ailleurs été lancé à partir de Oujda en juillet 2008. C’est justement à Oujda où 4 projets sont annoncés (Afak, Jorf Lakhdar, Beni Addi et El Boustane). Outre les promoteurs locaux, ce programme suscite aussi l’engouement d’investisseurs étrangers. C’est aussi le cas à Berkane où des Espagnols ont exprimé leur intérêt pour ce programme.

La maison individuelle surtout

Outre la rareté du foncier, la spéculation et autres contraintes conjoncturelles (flambées des prix des intrants), le développement du marché de l’immobilier dans l’Oriental butte sur un problème de « mentalité ».

En effet, une grande partie des Orientaux préfèrent encore le logement individuel type R+1. « C’est une question de mentalité. L’on préfère encore avoir sa maison avec sa terrasse », affirment différents acteurs. Du coup, l’autopromotion est encore largement pratiquée. D’ailleurs des promoteurs, faute de preneurs, focalisent plutôt sur le lotissement. La notion de copropriété n’est pas encore bien intégrée. Toutefois, il semble que les niveaux des prix et ceux des intrants commencent à faire évoluer les mentalités.

Locaux commerciaux : Nouvelle tendance

Parallèlement à l’implantation de grandes surfaces, la notion des plateaux commerciaux commence à prendre aussi dans l’Oriental. L’exemple d’Oujda, où l’offre commence à s’étoffer, est bien éloquent. Dans une ville où le cachet dominant est au R+1, une nouvelle tendance commence à se dessiner avec des immeubles en hauteur, des R+8 notamment dédiés aux plateaux de bureaux. Normal, affirment des promoteurs, avec tous les projets lancés, la ville connaît, en effet, de plus en plus de demandes sur ce segment.

Source : L’Economiste - Khadija El Hassani