Logement : pourquoi il devient si difficile de devenir propriétaire au Maroc
Le marché immobilier au Maroc opère un virage à 180 degrés. Finies les villas géantes, place aux appartements fonctionnels et à la liquidité. En 2026, la demande explose pour les petites surfaces, portées par un dispositif d’aide directe qui attire dix fois plus de clients que de biens disponibles.
Le bilan annuel présenté par la plateforme Mubawab révèle un marché en pleine recomposition, où la demande s’est montrée résiliente malgré une offre de plus en plus contractée. Cette transition, dictée par la capacité d’investissement des ménages, dessine les contours d’un secteur plus mature qui se prépare à une année 2026 sous le signe de l’efficacité et de l’ajustement aux réalités économiques.
Un déséquilibre persistant entre offre et demande
Le segment de la vente immobilière a été marqué par une tension croissante tout au long de l’exercice 2025. Alors que la demande globale a progressé de 5,45 %, l’offre a reculé de 3,12 %, créant un effet de ciseau particulièrement visible sur le segment des appartements. Ce dernier a vu son volume d’annonces chuter de plus de 8 %, alors qu’il continue de monopoliser l’attention en captant 65 % des intentions d’achat. Le marché se détourne progressivement des villas, qui ne représentent plus que 13 % de la demande, pour se concentrer sur des biens plus accessibles. Cette quête de fonctionnalité profite largement aux appartements de deux chambres, qui s’imposent comme la configuration de référence pour près de la moitié des acquéreurs nationaux.
La hiérarchie des prix et les pôles d’attractivité
La géographie immobilière du Royaume reste dominée par les grandes métropoles, bien que chacune traverse une phase différente de son cycle de développement. Rabat conserve son statut de ville la plus chère du pays, portée par le standing très élevé de quartiers comme Souissi où les prix s’envolent. Casablanca, de son côté, maintient sa position de poumon économique, mais voit son attractivité se déporter massivement vers ses extensions périphériques, Dar Bouazza devenant le nouveau bastion de la demande pour les villas de standing.
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L’un des faits marquants de 2025 reste le succès fulgurant du dispositif d’aide directe au logement. En ciblant prioritairement les biens de moins de 700 000 dirhams, le gouvernement a provoqué un appel d’air massif. On compte désormais dix fois plus de demandeurs que d’appartements éligibles disponibles sur le marché. Cette pression inédite stimule la construction neuve au détriment de l’ancien, car l’aide est conditionnée à l’acquisition de logements neufs avec permis d’habiter récent. Pour répondre à cette soif de logements, le groupe public Al Omrane prévoit une montée en puissance spectaculaire de sa production, avec près de 36 000 unités programmées pour 2026 et plus de 59 000 pour 2027.
Vers un marché plus mature en 2026
À l’horizon 2026, le marché immobilier marocain devrait poursuivre sa mue vers un modèle davantage aligné sur les capacités économiques réelles des citoyens. La domination des petites surfaces (50 à 80 m²) et la montée en puissance de la location longue durée indiquent une professionnalisation des usages et une recherche de rentabilité accrue. Bien que le cycle transactionnel garde une certaine saisonnalité, avec des pics d’activité attendus au printemps et durant l’été, le secteur s’ancre désormais dans une logique de pragmatisme où la liquidité du bien devient le critère de choix prioritaire pour les ménages et les investisseurs.
