Maroc : l’immobilier en pleine crise, les ventes s’effondrent

Au Maroc, le secteur de l’immobilier tourne au ralenti. En témoignent les derniers indicateurs publiés par Bank Al‑Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie via l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI).

« Le dernier rapport de l’IPAI met en lumière l’ampleur d’un cycle de ralentissement qui perdure depuis deux ans. Cette année, nous observons des baisses proches du tiers sur plusieurs segments. Les chiffres sont publics et incontestables, émanant de Bank Al‑Maghrib et des services de la Conservation foncière », a commenté Anis Benjelloun, vice‑président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers auprès de Hespress. Selon les données publiées par BAM et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie via l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), le nombre global de transactions a chuté de 30,3 % au premier trimestre 2025, entraînant un recul de 29,3 % des ventes de logements.

D’un trimestre à l’autre, l’indice des prix reste quasi atone avec une hausse de 0,1 % pour le résidentiel, une baisse de 0,1 % pour les terrains urbains et une baisse de 0,3 % pour les biens à usage professionnel, précise la même source. Sur un an, les volumes de transactions reculent de 15,2 %, un tassement dû à la fois à la contraction du segment résidentiel, à celle des terrains constructibles et à celle des actifs professionnels. Même le programme gouvernemental d’aide directe à l’acquisition de logements, lancé début 2024 laisse perplexe. Selon les statistiques actualisées à juillet, seuls 55 000 dossiers ont été validés sur plus de 177 000 demandes déposées, révélant un décalage persistant entre l’offre et la demande sur le marché de l’habitat.

La situation des logements en chantier ou livrés n’est pas non plus reluisante. « Le nombre de logements en chantier ou livrés officiellement est en nette diminution. Ni les volumes de crédits immobiliers ni les ventes de ciment ne reflètent aujourd’hui la vraie dynamique du secteur », fait savoir Benjelloun. L’inflation des coûts de construction et des matériaux vient aggraver la situation. Autre difficulté : les blocages administratifs. La délivrance des quitus fiscaux par les notaires via la plateforme Tawtik connaît des lenteurs liées à l’application de la loi 14‑25 modifiant la loi 47‑06 sur la fiscalité locale, explique Amine Mernissi, expert en immobilier.

Le retour massif des Marocains du monde cet été et un regain d’intérêt pour les logements à 300 000 dirhams, notamment à Fès qui concentre une forte demande, peuvent toutefois sauver le secteur. Il faudra avant tout lever les contraintes foncières dans les grandes métropoles, où les prix du terrain demeurent prohibitifs, continuent de freiner l’offre. Mernissi propose donc d’accélérer la mise en œuvre de la loi sur les agences régionales d’urbanisme et d’habitat récemment adoptée, afin de fluidifier l’accès au foncier et de mieux coordonner les interventions des acteurs locaux.