Le secteur immobilier marocain en pleine crise

Le marché immobilier marocain traverse une crise majeure, marquée par une demande en berne et des ventes en baisse. Le secteur est également confronté à une hausse générale des prix.

Entre janvier et mars 2025, les ventes ont chuté de 30 % par rapport au trimestre précédent, selon les données de Bank Al Maghrib qui précise que les prix restent stables (+0,1 % pour le résidentiel, – 0,1 % pour le foncier, – 0,3 % pour l’immobilier professionnel). Les chiffres du deuxième trimestre 2025 ne sont pas encore disponibles. Mais les professionnels assurent que la tendance n’a pas varié. « Les promoteurs rognent sur leurs marges pour compenser, mais sans révision du régime fiscal, le secteur risque de rester durablement bloqué », explique Karim Amor, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) auprès de Médias24.

Les volumes sont en nette régression (-15,2 % en un an toutes catégories confondues), ce qui dénote d’une baisse des ventes. Le foncier est le segment le plus touché. Les ventes de terrains ont chuté de 33,1 % au 1ᵉʳ trimestre, avec des prix en baisse de 2,5 % et de 16,4 % en un an. En ce qui concerne l’immobilier professionnel, on note un recul de – 31,4 % en volume, avec une baisse des ventes de 40,5 % au premier trimestre pour les bureaux et des prix en baisse de 4,2 % sur un an. Quant aux locaux commerciaux, ils enregistrent une baisse de 29 % sur le trimestre et de 20 % sur une année. Mais leurs prix restent stables sur un an.

Le résidentiel n’est pas épargné, avec une baisse de 29,3 % en volume sur le trimestre, contre 29 % pour les appartements, 34,6 % pour les maisons et 31,8 % pour les villas. La baisse de la demande est une réalité, mais elle ne traduit pas un désintérêt du marché, développe Karim Amor. « Le problème vient surtout de l’augmentation des coûts des transactions, qui atteignent près de 20 % du prix final entre taxes, conservation foncière et frais divers. » Ces charges, « issues d’acteurs publics et semi-publics, impactent directement le prix de revient du promoteur et pèsent directement sur le pouvoir d’achat de l’acquéreur », souligne-t-il. Conséquence, « l’acheteur peut tomber amoureux d’un projet, mais face à la facture finale, il préfère attendre ».

Le vice-président de la FNPI fait également observer que la crise dans l’immobilier empêche les ménages modestes d’accéder au logement social qui représente près de 80 % de l’offre nationale. « La production annuelle, estimée à 180 000 unités, a chuté. Le foncier devient rare et cher, et les opérateurs sont coincés avec un prix réglementé de moins de 300 000 dirhams », détaille-t-il. Et d’alerter : « Si le logement social se grippe durablement, c’est toute la chaîne de valeur qui est menacée. Le secteur emploie aujourd’hui environ 300 000 personnes, contre 1,2 million en période de plein régime ». Comme solutions, il préconise un dialogue entre « tous les acteurs publics concernés, les régies, les banquiers et les promoteurs, pour revoir le système et redonner de l’oxygène au secteur. »