Copropriétés au Maroc : les impayés qui ruinent l’immobilier

Au Maroc, la copropriété fait face à de graves difficultés, notamment le non-paiement des cotisations. De quoi impacter négativement le secteur de l’immobilier marocain.

En immobilier, la copropriété désigne un ensemble de lots dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Ce concept qui est récemment arrivé au Maroc est loin d’avoir de beaux jours devant lui en raison notamment du non-paiement des cotisations syndicales. « La notion de copropriété au Maroc est une notion relativement récente, ce qui entraîne plusieurs défis spécifiques. De très loin, le non-paiement des cotisations reste le principal problème que connaît la copropriété dans notre pays. Le copropriétaire marocain ne paye pas facilement les cotisations de Syndic, il paye par suite de satisfaction client et non en obligation légale… », explique à Challenge Dalila Ennaciri, DG de GESTIS & présidente de l’AMCOP. À l’origine du non-paiement des cotisations syndicales, des difficultés financières des copropriétaires, un manque de transparence dans la gestion des fonds, une négligence ou encore des désaccords entre les membres du syndic.

Ce non-paiement n’est pas sans conséquence sur la copropriété. « Le manque de paiement des cotisations par certains copropriétaires crée un déficit budgétaire qui impacte directement l’entretien et la gestion des parties communes. Les fonds nécessaires pour les réparations, l’entretien des espaces communs, les services de sécurité, et les frais administratifs deviennent insuffisants. Cela peut conduire à une dégradation des infrastructures, une diminution de la qualité de vie des résidents, et une perte de valeur du patrimoine immobilier », explique encore Dalila Ennaciri, déplorant le fait que les recours légaux pour récupérer « les cotisations impayées peuvent être longs, coûteux, et parfois inefficaces ». Les autres problèmes auxquels fait face la copropriété sont : une législation récente et sommairement appliquée, et l’absence de réglementation du métier de syndic. « Sur un autre registre, la législation marocaine sur la copropriété est relativement récente, avec la loi 18-00 adoptée en 2002. Malgré son amendement en 2016, la loi reste très timide et surtout en décalage avec son application sur le terrain en absence de pouvoirs d’intervention fondés de pourvoir à cet effet comme une police de proximité », fait observer la présidente de l’AMCOP.

Dalila Ennaciri fait plusieurs propositions pouvant permettre de sortir la copropriété de son carcan. « Le syndic doit en amont envoyer les appels de charges et partager la situation financière avec les copropriétaires. Après l’épuisement des relances et de la phase amiable, le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, doit envoyer des mises en demeure aux copropriétaires en retard. Le syndic doit entamer des procédures judiciaires pour recouvrer les cotisations impayées. Aussi, la loi marocaine sur la copropriété prévoit de priver les copropriétaires défaillants d’assister aux assemblées générales les privant de droit de vote et prise de décisions majeure comme le vote du budget », préconise-t-elle. L’experte appelle au renforcement du cadre légal et des dispositifs de contrôle pour garantir le respect des règles et des obligations de chaque copropriétaire, mais aussi à la mise en place des mesures incitatives et dissuasives pour encourager le paiement des cotisations et sanctionner les contrevenants.